Résidence secondaire : taxe foncière et taxe d'habitation, la même erreur payée deux fois

Deux impôts, une seule valeur locative

La taxe foncière est calculée sur la moitié de la valeur locative cadastrale, l'autre moitié couvrant forfaitairement les frais du propriétaire (article 1388 du code général des impôts). La taxe d'habitation est calculée sur la valeur locative elle-même (article 1409). Les deux sont établies d'après la situation au 1er janvier de l'année (article 1415) : un logement qui devient résidence secondaire en cours d'année ne change de régime que l'année suivante.

Un exemple chiffré, aux Sables-d'Olonne, avec les taux 2025 publiés par la DGFiP. Le taux global de taxe foncière y est de 43,60 %. La taxe d'habitation y combine un taux communal de 14,38 %, majoré de 60 %, soit 23,01 %, et un taux intercommunal de 12,56 %. Si la valeur locative d'une résidence secondaire y est surévaluée de 1 000 euros, l'erreur coûte environ 218 euros de taxe foncière et 356 euros de taxe d'habitation : près de 574 € par an (Calcul Veritaxe, taux DGFiP (REI), 2025), hors frais de gestion et taxes annexes, contre 218 euros pour la même erreur sur une résidence principale.

Ce qui ne s'applique pas à une résidence secondaire

Deux allègements de taxe foncière sont réservés à l'habitation principale. Le plafonnement à 50 % des revenus (article 1391 B ter), qui se demande par réclamation. Et le dégrèvement d'office de 100 euros accordé entre 65 et 75 ans sous condition de revenu (article 1391 B). Sur une résidence secondaire, ni l'un ni l'autre ne joue : la cotisation se paie pleine.

Ce qui peut s'appliquer : l'exonération des plus de 75 ans

L'exonération des plus de 75 ans sous condition de revenu (article 1391) vise l'immeuble occupé exclusivement par le propriétaire, sans exiger qu'il s'agisse de sa résidence principale. Le BOFiP précise qu'elle peut s'appliquer à la résidence secondaire en plus de la résidence principale (BOI-IF-TFB-10-55-20, § 50). Si vous remplissez les conditions et que votre avis de résidence secondaire ne la porte pas, elle se réclame. Le vérificateur d'exonérations teste les conditions de revenu.

La majoration, de 5 % à 60 % selon la commune

Dans les communes classées en zone tendue, le conseil municipal peut majorer de 5 % à 60 % la part communale de la taxe d'habitation sur les logements meublés qui ne sont pas une résidence principale (article 1407 ter du code général des impôts). La liste de ces communes a été élargie par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, ce qui a ouvert la majoration à de nombreuses communes touristiques.

En 2025, dernier millésime publié par la DGFiP, 1 629 communes (DGFiP, REI, 2025) appliquaient une majoration : 169 de 5 à 19 %, 499 de 20 à 39 %, 304 de 40 à 59 %, et 657 au maximum de 60 %. Elle a porté sur 1 178 816 cotisations et rapporté 391 millions d'euros aux communes.

Parce qu'elle ne multiplie que la part communale, une majoration de 60 % n'augmente pas la cotisation de 60 %. À Paris, dont le taux communal de taxe d'habitation est de 20,32 %, elle le porte à 32,51 %. La page de chaque commune concernée fait ce calcul avec ses propres taux, et la liste des communes à 60 % les recense.

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a réécrit l'article 1407 ter pour les impositions établies à partir de 2027. Le principe reste le même : de 5 % à 60 % de la part communale, dans les communes que désigne la loi.

Les trois cas de dégrèvement de la majoration

Sur réclamation, trois situations ouvrent droit au dégrèvement de la majoration : devoir résider ailleurs que dans sa résidence principale pour son activité professionnelle, être hébergé durablement en établissement de soins ou maison de retraite en conservant son ancien logement, ou ne pas pouvoir faire du logement sa résidence principale pour une cause étrangère à sa volonté. La réclamation suit le délai ordinaire, jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement, et la même forme que pour la taxe foncière.

Ce qui se vérifie, et dans quel ordre

1. La déclaration d'occupation

Depuis 2023, tout propriétaire déclare avant le 1er juillet la manière dont ses logements sont occupés (article 1418 du code général des impôts), dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. C'est cette déclaration qui fait taxer un logement comme résidence secondaire. Un logement loué à l'année au 1er janvier, par exemple, ne doit pas vous valoir de taxe d'habitation : c'est le locataire qui l'occupe.

2. La valeur locative

C'est le seul levier qui joue sur les deux avis à la fois. Surface pondérée, catégorie, équipements comptés : la fiche d'évaluation 6675-M dit ce que l'administration a retenu, souvent depuis 1970. Le simulateur reconstitue gratuitement la valeur locative depuis le montant de votre avis de taxe foncière et la compare au local moyen de la commune.

3. Les droits propres à votre situation

L'exonération des plus de 75 ans sur la taxe foncière, et les trois cas de dégrèvement de la majoration sur la taxe d'habitation. Aucun n'est acquis sans démarche si l'administration ne connaît pas votre situation.

L'erreur classique : ne regarder que la hausse de la majoration

Quand une commune vote ou relève sa majoration, c'est elle qui fait les titres. Elle se subit pourtant : la contester individuellement n'a pas de sens, sauf dans les trois cas de dégrèvement. La valeur locative, elle, se vérifie et se corrige, et elle pèse sur la taxe foncière comme sur la taxe d'habitation, majoration comprise. Pour un recalcul complet ligne à ligne, le rapport de décodage part de votre avis de taxe foncière et dit ce qui mérite une réclamation. Une réserve à connaître avant d'engager quoi que ce soit : la reprise d'une évaluation corrige dans les deux sens.