Comment se calcule votre taxe foncière : les 3 étapes
Par Veritaxe · mis à jour le 30/08/2026 · sources et méthode
La taxe foncière se calcule en trois étapes : l'administration attribue à votre bien un loyer théorique annuel (la valeur locative), en retient la moitié comme base d'imposition (article 1388 du CGI), puis applique le taux global voté par votre commune et son intercommunalité. La TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) et les frais de gestion de l'État s'ajoutent au total.
Étape 1 : le loyer théorique de votre bien
Tout part de la valeur locative cadastrale. La valeur locative cadastrale est le loyer annuel que votre bien produirait s'il était loué, tel que l'administration l'évalue : surface corrigée par la catégorie de standing, mètres carrés fictifs pour les équipements (une baignoire vaut 5 m², un WC 3 m²), correctifs d'entretien. Cette évaluation date du 1er janvier 1970 et n'a jamais été révisée pour l'habitation : elle est simplement revalorisée chaque année. Le détail est dans notre guide valeur locative cadastrale.
Étape 2 : la base d'imposition, moitié du loyer théorique
La base d'imposition de la taxe foncière est égale à 50 % de la valeur locative cadastrale (article 1388 du CGI, Légifrance) : cet abattement couvre forfaitairement les charges du propriétaire. C'est cette base, et elle seule, qui figure sur votre avis. Elle est revalorisée chaque année par un coefficient national : +0,8 % (art. 1518 bis CGI, Légifrance, 2026).
Étape 3 : les taux votés, appliqués à la base
Chaque collectivité vote son taux : commune, intercommunalité, parfois syndicats, taxe spéciale d'équipement et taxe GEMAPI (gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations). La somme forme le taux global. En France, la moyenne simple des taux globaux communaux est de 40,91 % (Observatoire Veritaxe, données DGFiP, 2025), avec des écarts considérables d'une commune à l'autre : le taux de votre commune est public, consultez-le sur l'observatoire.
Les frais de gestion sont fixés par l'article 1641 du CGI (Légifrance) : 3 % des cotisations de taxe foncière et de GEMAPI, 8 % de la TEOM. Chaque ligne de votre avis se vérifie donc par une multiplication.
Ce que vous ne pouvez pas changer
Le taux voté
Le taux est une décision politique locale, régulière dès lors qu'elle est votée. Une réclamation individuelle contre le niveau du taux n'a aucune chance : ce levier relève du bulletin de vote, pas du contentieux fiscal.
La revalorisation nationale
Le coefficient annuel de l'article 1518 bis s'impose à tous les avis. Le seul levier individuel est la valeur locative propre à votre bien : ses paramètres (surface pondérée, catégorie, équivalences) peuvent contenir des erreurs, et elles se corrigent.
L'erreur classique : comparer les montants entre voisins
Deux avis du même quartier ne se comparent pas par leurs montants : à taux identiques, tout l'écart vient des valeurs locatives, figées sur des déclarations parfois anciennes. Comparer votre montant à celui du voisin ne prouve rien ; comparer votre valeur locative reconstruite à la moyenne officielle de votre commune, comme le fait le simulateur, donne un signal exploitable.
Questions fréquentes
Comment est calculée ma taxe foncière, en une phrase ?
La taxe foncière s'obtient en multipliant la base d'imposition de votre bien (la moitié de sa valeur locative cadastrale, article 1388 du code général des impôts) par le taux global voté localement, auquel s'ajoutent, le cas échéant, la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) et les frais de gestion de l'État.
Qui décide du montant de ma taxe foncière ?
Deux acteurs. Les collectivités (commune, intercommunalité, syndicats) votent chaque année leurs taux. L'administration fiscale établit la base d'imposition de votre bien, à partir d'une valeur locative évaluée en 1970 et revalorisée chaque année par un coefficient national automatique, indexé sur l'inflation (article 1518 bis du code général des impôts).
Pourquoi ma taxe augmente-t-elle alors que le taux n'a pas bougé ?
Parce que la base d'imposition est revalorisée chaque année au niveau national (article 1518 bis du code général des impôts) : +0,8 % en 2026. À taux constant, le montant suit cette revalorisation. Une hausse supérieure signale un changement d'assiette : déclaration de travaux intégrée, correction, ou erreur.
La taxe d'ordures ménagères fait-elle partie de la taxe foncière ?
Non, la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) est une taxe distincte, mais elle figure sur le même avis et s'ajoute au total à payer. Elle se calcule sur la même base d'imposition que la taxe foncière, avec son propre taux.
Que sont les frais de gestion sur mon avis ?
L'État prélève des frais de gestion de la fiscalité locale, fixés par l'article 1641 du code général des impôts : 3 % des cotisations de taxe foncière et de taxe GEMAPI (gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations), 8 % de la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères). Ils figurent sur une ligne dédiée de l'avis et s'ajoutent au total.
Deux maisons identiques peuvent-elles payer des montants différents ?
Oui, même dans la même rue. À taux identiques, tout dépend de la valeur locative retenue pour chaque bien : surface pondérée, catégorie de standing, équipements comptés, état d'entretien, dépendances. Les évaluations datent de 1970 et leurs écarts se sont figés.
Comment savoir si le calcul de mon avis est juste ?
Chaque cotisation de l'avis doit être égale à la base multipliée par le taux voté, et les frais de gestion doivent suivre l'article 1641. Le simulateur Veritaxe fait un premier contrôle gratuit depuis votre montant ; le rapport de décodage refait ensuite le calcul officiel complet, ligne à ligne.
Passez de la théorie à votre avis
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Contenu informatif fondé sur les textes officiels cités, qui ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou patrimonial personnalisé. L'administration fiscale est seule compétente pour établir votre imposition.