Comment se calcule votre taxe foncière : les 3 étapes
Par Veritaxe · mis à jour le 30/08/2026 · sources et méthode
La taxe foncière se calcule en trois étapes : l'administration attribue à votre bien un loyer théorique annuel (la valeur locative), en retient la moitié comme base d'imposition (article 1388 du CGI), puis applique le taux global voté par votre commune et son intercommunalité. La TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) et les frais de gestion de l'État s'ajoutent au total.
Étape 1 : le loyer théorique de votre bien
Tout part de la valeur locative cadastrale. La valeur locative cadastrale est le loyer annuel que votre bien produirait s'il était loué, tel que l'administration l'évalue : surface corrigée par la catégorie de standing, mètres carrés fictifs pour les équipements (une baignoire vaut 5 m², un WC 3 m²), correctifs d'entretien. Cette évaluation date du 1er janvier 1970 et n'a jamais été révisée pour l'habitation : elle est simplement revalorisée chaque année. Le détail est dans notre guide valeur locative cadastrale.
Étape 2 : la base d'imposition, moitié du loyer théorique
La base d'imposition de la taxe foncière est égale à 50 % de la valeur locative cadastrale (article 1388 du CGI, Légifrance) : cet abattement couvre forfaitairement les charges du propriétaire. C'est cette base, et elle seule, qui figure sur votre avis. Elle est revalorisée chaque année par un coefficient national : +0,8 % (art. 1518 bis CGI, Légifrance, 2026).
Étape 3 : les taux votés, appliqués à la base
Chaque collectivité vote son taux : commune, intercommunalité, parfois syndicats, taxe spéciale d'équipement et taxe GEMAPI (gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations). La somme forme le taux global. En France, la moyenne simple des taux globaux communaux est de 40,91 % (Observatoire Veritaxe, données DGFiP, 2025), avec des écarts considérables d'une commune à l'autre : le taux de votre commune est public, consultez-le sur l'observatoire. Chaque part de cette somme revient à une collectivité différente : qui perçoit quoi sur votre avis.
La cascade complète, du mètre carré à l'euro payé
Les trois étapes ci-dessus décrivent la mécanique. Voici la même chaîne déroulée en entier sur un cas ordinaire : une maison de 95 m² habitables, 6 pièces, un garage de 18 m², classée en catégorie 5, la plus fréquente. Chaque coefficient vient du registre de nos sources, aucun n'est arrondi pour faire joli.
Premier tronçon : de la surface réelle à la surface pondérée
| Opération | Détail | Cumul en m² pondérés |
|---|---|---|
| Surface réelle des pièces | au sol, de mur à mur, ce n'est pas la loi Carrez | 95 m² |
| × Correctif d'importance | article 324 O : 20 m² × 1,45 puis 75 m² × 0,90 au delà de 20 m² | 96,50 m² |
| + Le garage | article 324 N : 18 m² pondérés de 0,2 à 0,6 selon le service rendu | 100,10 à 107,30 m² |
| × Correctif d'ensemble | article 324 Q : entretien assez bon, coefficient 1,10, situation ordinaire | 110,11 à 118,03 m² |
| + Équivalences de confort | article 324 T : eau courante 4, tout-à-l'égout 3, w.-c. particulier 3, lavabo 3, douche 4, chauffage central 2 × 6 | + 29 m² |
| Surface pondérée retenue | soit 1,5 à 1,5 fois la surface réelle | 139,1 à 147,0 m² |
Barèmes de l'annexe III du code général des impôts, relevés sur Légifrance. Le résultat est un intervalle et non un nombre, parce que le coefficient de pondération d'une dépendance va de 0,2 à 0,6 : annoncer une valeur unique reviendrait à choisir à la place de l'administration.
Première conclusion, et elle explique beaucoup d'avis : une maison de 95 m² est imposée sur 139 à 147 m². Les équivalences de confort pèsent à elles seules 29 m², soit davantage que le garage et le correctif d'entretien réunis. Le détail de chaque coefficient.
La charnière : les deux nombres que personne ne publie
Pour transformer cette surface pondérée en valeur locative, il faut la multiplier par trois choses. La troisième est publique, les deux premières ne le sont pas.
1. Le tarif au mètre carré du local de référence de votre commune, arrêté aux conditions du marché locatif de 1970. Il est propre à chaque commune et à chaque catégorie, et il ne figure dans aucun fichier ouvert.
2. Le coefficient départemental d'actualisation de 1980, la seule actualisation jamais incorporée aux rôles. Notre registre de sources en fait le constat sans détour : les valeurs départementales 1980 ne sont pas consolidées sur Légifrance.
3. Les revalorisations forfaitaires de l'article 1518 bis, appliquées chaque année depuis 1981. Celles-là sont publiques, et leur produit jusqu'à 2026 vaut exactement × 3,8251 (art. 1518 bis CGI, coefficients relevés sur Légifrance, 2026). Une valeur locative de 1970 a donc été multipliée par près de quatre par ce seul mécanisme, sans que personne ne soit jamais revenu regarder le bien.
Second tronçon : de la valeur locative à l'euro
Ici la chaîne redevient entièrement publique. Faute de connaître la valeur locative de votre bien, prenons celle que le REI publie pour Nice : la valeur locative moyenne par local de la commune.
| Opération | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Valeur locative | moyenne par local à Nice, REI 2025 | 7 349 € |
| − Abattement de 50 % | article 1388, forfait pour frais : c'est la « base » de votre avis | 3 675 € |
| × Taux global | 42,43 % à Nice, commune, intercommunalité et taxes annexes additionnées | 1 559 € |
| + TEOM | 10,46 % sur la même base, taxe distincte sur le même avis | + 384 € |
| + Frais de gestion de l'État | article 1641 : 3 % de la taxe foncière, 8 % de la TEOM | + 78 € |
| Total de l'avis | ce que le propriétaire paie | 2 021 € |
Valeur locative moyenne par local et taux : REI 2025 (DGFiP), via la page Nice de l'observatoire. Frais de gestion : Article 1641 du CGI, version en vigueur depuis le 21/02/2026. Ce total vaut pour un local moyen de la commune, pas pour un bien en particulier : la valeur locative est individuelle.
Ce que vous ne pouvez pas changer
Le taux voté
Le taux est une décision politique locale, régulière dès lors qu'elle est votée. Une réclamation individuelle contre le niveau du taux n'a aucune chance : ce levier relève du bulletin de vote, pas du contentieux fiscal.
La revalorisation nationale
Le coefficient annuel de l'article 1518 bis s'impose à tous les avis. Le seul levier individuel est la valeur locative propre à votre bien : ses paramètres (surface pondérée, catégorie, équivalences) peuvent contenir des erreurs, et elles se corrigent.
L'erreur classique : comparer les montants entre voisins
Deux avis du même quartier ne se comparent pas par leurs montants : à taux identiques, tout l'écart vient des valeurs locatives, figées sur des déclarations parfois anciennes. Comparer votre montant à celui du voisin ne prouve rien ; comparer votre valeur locative reconstruite à la moyenne officielle de votre commune, comme le fait le simulateur, donne un signal exploitable.
Questions fréquentes
Peut-on recalculer soi-même sa taxe foncière depuis zéro ?
Pas entièrement, et ce n'est pas une question de difficulté. La chaîne comporte deux nombres qui ne sont publiés nulle part commune par commune : le tarif au mètre carré du local de référence, arrêté aux conditions de 1970, et le coefficient départemental d'actualisation de 1980. Tout le reste est public et vérifiable : les barèmes de surface pondérée de l'annexe III du code général des impôts, les revalorisations de l'article 1518 bis, l'abattement de 50 % de l'article 1388, les taux votés et les frais de gestion de l'article 1641. Les deux nombres manquants ne se lisent que sur la fiche d'évaluation 6675-M, que l'administration transmet gratuitement sur demande.
Pourquoi une maison de 95 m² est-elle imposée sur près de 140 m² ?
Parce que la surface qui sert au calcul n'est pas la surface habitable mais la surface pondérée. Elle part de la surface au sol des pièces, lui applique un correctif d'importance par tranches (article 324 O), y ajoute les dépendances pondérées de 0,2 à 0,6 (article 324 N), applique un correctif d'entretien et de situation (articles 324 Q et 324 R), puis ajoute des mètres carrés fictifs pour chaque équipement de confort (article 324 T) : 5 m² pour une baignoire, 4 pour une douche, 3 pour un W.-C., 2 par pièce chauffée. Ces équivalences pèsent souvent une trentaine de mètres carrés à elles seules.
Comment est calculée ma taxe foncière, en une phrase ?
La taxe foncière s'obtient en multipliant la base d'imposition de votre bien (la moitié de sa valeur locative cadastrale, article 1388 du code général des impôts) par le taux global voté localement, auquel s'ajoutent, le cas échéant, la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) et les frais de gestion de l'État.
Qui décide du montant de ma taxe foncière ?
Deux acteurs. Les collectivités (commune, intercommunalité, syndicats) votent chaque année leurs taux. L'administration fiscale établit la base d'imposition de votre bien, à partir d'une valeur locative évaluée en 1970 et revalorisée chaque année par un coefficient national automatique, indexé sur l'inflation (article 1518 bis du code général des impôts).
Pourquoi ma taxe augmente-t-elle alors que le taux n'a pas bougé ?
Parce que la base d'imposition est revalorisée chaque année au niveau national (article 1518 bis du code général des impôts) : +0,8 % en 2026. À taux constant, le montant suit cette revalorisation. Une hausse supérieure signale un changement d'assiette : déclaration de travaux intégrée, correction, ou erreur.
La taxe d'ordures ménagères fait-elle partie de la taxe foncière ?
Non, la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) est une taxe distincte, mais elle figure sur le même avis et s'ajoute au total à payer. Elle se calcule sur la même base d'imposition que la taxe foncière, avec son propre taux.
Que sont les frais de gestion sur mon avis ?
L'État prélève des frais de gestion de la fiscalité locale, fixés par l'article 1641 du code général des impôts : 3 % des cotisations de taxe foncière et de taxe GEMAPI (gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations), 8 % de la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères). Ils figurent sur une ligne dédiée de l'avis et s'ajoutent au total.
Deux maisons identiques peuvent-elles payer des montants différents ?
Oui, même dans la même rue. À taux identiques, tout dépend de la valeur locative retenue pour chaque bien : surface pondérée, catégorie de standing, équipements comptés, état d'entretien, dépendances. Les évaluations datent de 1970 et leurs écarts se sont figés.
Comment savoir si le calcul de mon avis est juste ?
Chaque cotisation de l'avis doit être égale à la base multipliée par le taux voté, et les frais de gestion doivent suivre l'article 1641. Le simulateur Veritaxe fait un premier contrôle gratuit depuis votre montant ; le rapport de décodage refait ensuite le calcul officiel complet, ligne à ligne.
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Contenu informatif fondé sur les textes officiels cités, qui ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou patrimonial personnalisé. L'administration fiscale est seule compétente pour établir votre imposition.