Valeur locative révisée à chaque vente (et à chaque héritage) : les 7 points de l'amendement qui attend son vote

Depuis le 16 octobre, on lit que la valeur locative des logements serait révisée « dès 2028 » à chaque vente, et calculée sur le prix de vente. La première affirmation est trompeuse, la seconde inexacte. L'amendement qui porte cette idée existe bien, mais il n'a pas été voté, il ne jouerait sur la facture qu'un an après la mutation, et il ne se fonde pas sur le prix.

Nous l'avons lu alinéa par alinéa : il pose sept questions, et la dernière, celle de son statut, commande toutes les autres. Tout ce qui suit est au conditionnel, parce que rien n'est voté.

La réponse courte

L'amendement n° I-3528, déposé le 10 octobre 2026 par Philippe Juvin, créerait un article 1496 ter dans le code général des impôts. À partir de 2028, chaque vente, donation ou succession d'un logement déclencherait le recalcul de sa valeur locative sur les loyers du moment. Le nouveau montant compterait à partir de l'avis de l'année suivante, et le régime prendrait fin avec la révision générale, prévue en 2031. Une version limitée aux ventes avait déjà été rejetée en novembre 2025. Au 28 octobre 2026, l'Assemblée n'avait pas encore examiné la nouvelle ; le vote sur la partie du budget qui la porte est inscrit au mardi 3 novembre.

1. Ce que dirait le texte : une révision à chaque mutation

Ce que dit le texte. Il créerait un article 1496 ter dans le code général des impôts, qui déroge au calendrier de la révision générale. Son II pose la règle : « à compter du 1er janvier 2028, la valeur locative de chacun des locaux […] est révisée à l'occasion de chaque mutation à titre onéreux ou à titre gratuit du local ».

Ce que ça changerait pour vous. Seuls les logements qui changent de main seraient réévalués. Les autres resteraient sur les loyers de 1970 jusqu'à la révision générale : deux appartements identiques d'un même immeuble seraient imposés sur deux références, l'un sur les loyers de son année de vente, l'autre sur ceux de 1970. L'auteur l'admet dans son exposé et soutient que cette inégalité temporaire vaut mieux que l'inégalité actuelle. Comme une révision ne fait pas baisser le produit perçu par les collectivités, elle déplace la charge : un logement aujourd'hui sous-évalué verrait sa base monter à la mutation, un logement surévalué la verrait baisser. Personne ne peut dire à l'avance de quel côté il se trouve.

2. Ce qui a changé depuis 2025 et depuis la commission : les héritages

Ce que disent les textes. L'idée n'est pas neuve. Sur le budget 2026, le même député, alors rapporteur général de la commission des finances, avait déposé l'amendement n° I-3151 : révision à chaque vente seulement, dès le 1er janvier 2026. La commission l'avait repoussé. En séance, le 21 novembre 2025, le Gouvernement a donné un avis défavorable en invoquant une difficulté constitutionnelle : deux contribuables de la même commune, aux logements comparables, seraient imposés sur des bases différentes selon qu'il y a eu mutation ou non. L'auteur a contesté l'objection, et l'Assemblée a rejeté l'amendement, comme un amendement voisin (n° I-2180). Dans la nuit suivante, elle rejetait toute la partie recettes du budget 2026.

Sur le budget 2027, la première version, l'amendement n° I-CF1872, a été adoptée en commission des finances le vendredi 9 octobre 2026. Elle ne visait que les « mutations à titre onéreux », c'est-à-dire les ventes. La commission a ensuite rejeté l'ensemble de la première partie du budget : elle n'a établi aucun texte, et la séance publique repart de celui du Gouvernement. Le lendemain, samedi 10 octobre, l'auteur a redéposé son amendement en séance. Le texte est le même, à un ajout près, répété partout où il visait les ventes : « ou à titre gratuit ». Les successions et les donations entrent dans le champ.

Ce que ça changerait pour vous. C'est le point que les articles de presse omettent le plus souvent. Hériter d'un logement ou le recevoir en donation déclencherait la révision au même titre qu'une vente.

Ce qui reste incertain. Le rejet de 2025 ne préjuge pas du vote de 2026 : la commission, qui avait repoussé la version de 2025, a adopté celle de 2027. Mais l'objection constitutionnelle soulevée en 2025 n'a pas été tranchée, et l'avis du Gouvernement sur la nouvelle version n'est pas connu.

3. À partir de quand : 2028 pour la vente, 2029 pour la facture

Ce que dit le texte. La valeur serait révisée à l'occasion de chaque mutation « à compter du 1er janvier 2028 » (II de l'article créé). Elle serait calculée sur le marché locatif au 1er janvier de l'année de la mutation (III, B, 1). Et son résultat serait « pris en compte à compter de l'établissement des bases au titre de l'année suivant l'année durant laquelle a eu lieu la mutation » (IV).

Ce que ça changerait pour vous. Une vente conclue en 2028 changerait la base de 2029 : le premier avis concerné serait la taxe foncière 2029. « Dès 2028 », dans les titres, désigne la date des ventes, pas celle de la facture. Pour l'année de la vente, rien ne change : la taxe est due par le propriétaire au 1er janvier, sur l'ancienne valeur, comme l'explique qui paie la taxe foncière après un achat.

4. Comment serait calculée la nouvelle valeur : pas sur le prix de vente

Ce que dit le texte. Pour les maisons, les appartements et les dépendances isolées, la valeur serait un tarif au mètre carré multiplié par la surface réelle, mesurée au sol entre murs et arrondie au mètre carré inférieur, à laquelle s'ajoutent les dépendances affectées de coefficients fixés par décret (III, B, 3). Le tarif viendrait des loyers moyens constatés dans un secteur d'évaluation, un regroupement de communes au marché locatif homogène, sans compter les logements sociaux attribués sous condition de ressources ni ceux soumis à la loi de 1948 (III, B, 2). Il pourrait être corrigé par un coefficient de localisation de 0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9, ou de 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3, selon la situation de la parcelle. Tarifs et secteurs seraient arrêtés par le préfet, après avis des commissions locales.

Le prix du marché n'intervient que pour une catégorie : les logements « qui présentent des caractéristiques exceptionnelles », dont la valeur locative serait fixée à 8 % de la valeur vénale (III, C).

Ce qui reste incertain. Le texte ne dit pas d'où viendraient les loyers déclarés dès 2028 ni à quel rythme les tarifs seraient arrêtés. Aucun montant d'exemple ne peut donc être calculé honnêtement : il faudrait des tarifs qui n'existent pas encore. La méthode actuelle, fondée sur 1970, est décrite dans notre guide de la valeur locative cadastrale.

5. Quels locaux : les logements, pas les locaux professionnels

Ce que dit le texte. Le dispositif vise les locaux d'habitation et les locaux servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile, ceux des articles 1496 et 1497 du code général des impôts (I). Ils seraient classés en quatre sous-groupes : maisons individuelles, appartements, locaux d'habitation « qui présentent des caractéristiques exceptionnelles » et dépendances isolées, puis en catégories fixées par décret en Conseil d'État (III, A).

Ce que ça changerait pour vous. Les bureaux et les commerces ne sont pas concernés : ils ont leur propre calendrier, avec une actualisation au 1er janvier 2027, détaillée dans la réforme de 2027, qui est vraiment concerné.

6. Jusqu'à quand : la révision générale, prévue en 2031

Ce que dit le texte. L'article créé serait abrogé au 1er janvier de l'année visée au A du V de l'article 146 de la loi de finances pour 2020 (V), celle de l'intégration des valeurs révisées de tous les logements. Cette année est 2031 depuis l'article 106 de la loi de finances pour 2026 ; un autre amendement, l'I-3637, propose justement de remplacer « 2031 » par « 2030 » dans ce même alinéa, ce qui raccourcirait la fenêtre. Il n'a pas été examiné non plus.

Ce qui reste incertain. Le texte ne règle pas le sort d'une mutation de 2030 : son résultat irait sur les bases de 2031, l'année même où le dispositif disparaît. Hors ce cas, la fenêtre utile serait courte : les mutations de 2028 et de 2029, donc les avis de 2029 et de 2030.

7. Son statut réel : déposé, pas voté

Ce que dit la fiche de l'Assemblée. Déposé le 10 octobre 2026, publié le 14 octobre, l'amendement est toujours « en traitement » au 28 octobre : il n'a pas été appelé en séance. Le vote solennel de la première partie du budget, prévu le 20 octobre, a été reporté : l'Assemblée poursuit l'examen du 27 octobre au 2 novembre, et le vote est inscrit à la séance du mardi 3 novembre après-midi. Son II prévoit de compenser la perte de recettes des collectivités par une taxe additionnelle sur les tabacs : c'est le gage qui évite à un amendement réduisant des recettes publiques d'être déclaré irrecevable.

Ce qui reste incertain. L'avis du Gouvernement sur cette version n'est pas connu ; en 2025, il était défavorable à la précédente. Même adopté par l'Assemblée, le texte devrait passer le Sénat et la suite de la navette. Et si la première partie du budget était rejetée au vote solennel, tous les amendements adoptés tomberaient avec elle.

Ce qui est établi, et ce qui ne l'est pas

Établi, sur les fiches et le compte rendu de l'Assemblée nationale lus le 28 octobre 2026. Le texte de l'amendement I-3528 et sa date de dépôt, le 10 octobre ; l'absence de sort à ce jour ; l'adoption de l'I-CF1872 en commission le 9 octobre ; le rejet de la partie recettes par la commission ; le vote solennel inscrit au 3 novembre ; le rejet de l'I-3151 le 21 novembre 2025, et l'avis défavorable du Gouvernement qui l'a précédé.

Non établi. Le jour où l'amendement sera appelé ; son sort en séance ; l'avis du Gouvernement sur cette version ; l'effet en euros pour un acheteur ou un héritier.

Cette page sera mise à jour à chaque vote. Le calendrier de la révision générale, et les deux « 2028 » qui circulent, sont dans la révision des valeurs locatives repoussée. Les autres amendements qui toucheraient votre avis sont recensés dans taxe foncière 2027 : ce qui est déjà fixé.

Ce qui ne marche pas

Choisir la date d'une vente ou d'une donation en fonction de ce texte. Rien n'est voté : caler un acte sur cet amendement revient à parier sur un vote qui n'a pas eu lieu, et dont le contenu peut encore changer.

Attendre la révision pour corriger sa valeur locative. Si la description de votre bien est fausse aujourd'hui, c'est une réclamation qui la corrige. Elle commence par la fiche d'évaluation, obtenue gratuitement avec l'imprimé 6675-M.

Sources : Assemblée nationale, amendements n° I-3528 et I-3637 (séance) et n° I-CF1872 (commission des finances) au projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, fiches consultées le 28 octobre 2026, et page de l'Assemblée sur l'examen de la première partie ; amendement n° I-3151 au projet de loi de finances pour 2026 et compte rendu de la première séance du vendredi 21 novembre 2025. Veritaxe ne fournit aucun conseil juridique, fiscal ou patrimonial personnalisé.