La Courneuve plus taxée que Saint-Tropez : la base de 1970 n'explique pas tout

BFM Business a publié le 12 octobre 2026 une comparaison frappante, tirée de chiffres que la plateforme Orka.tax a aussi transmis à La Tribune Dimanche : pour un même logement, l'administration fiscale retient un loyer théorique supérieur de 40 % à La Courneuve et à Clichy-sous-Bois qu'à Saint-Tropez et Deauville. La cause est connue : les valeurs locatives reposent encore sur les loyers de 1970.

Le constat est juste, mais il ne porte que sur la moitié du calcul. La taxe foncière est une base multipliée par un taux, et les taux votés de ces quatre communes en 2026 vont de 29,85 % à 56,34 %. Selon la station balnéaire choisie, le taux double l'écart de base ou l'efface presque.

Ce que dit la comparaison de BFM Business

La valeur locative cadastrale d'un logement est un loyer annuel théorique, apprécié au 1er janvier 1970 puis actualisé chaque année par des coefficients nationaux. La base d'imposition en vaut la moitié, en application de l'article 1388 du code général des impôts.

Les chiffres d'Orka.tax portent sur la valeur locative, pour un trois-pièces de 65 m² en bon état. Les deux communes de Seine-Saint-Denis y ressortent avec un loyer théorique supérieur de 40 % à celui des deux stations balnéaires. Nous n'avons pas accès aux données qui ont produit ce chiffre et ne le recalculons pas : nous le reprenons tel que BFM Business l'a publié, pour la seule illustration qui suit.

Les taux votés en 2026 : l'autre moitié du calcul

Sur l'avis, le taux appliqué au bien additionne la part de la commune et celle de l'intercommunalité. Voici ce qu'ont voté, pour 2026, les communes citées par BFM Business :

Commune	INSEE	Taux communal 2026	Taux intercommunal 2026	Total
Deauville	14220	50,55 %	5,79 %	56,34 %
Beausoleil	06012	37,95 %	4,00 %	41,95 %
La Courneuve	93027	41,36 %	aucun	41,36 %
Clichy-sous-Bois	93014	40,45 %	aucun	40,45 %
Saint-Tropez	83119	28,29 %	1,56 %	29,85 %
Paris	75056	20,50 %	aucun	20,50 %

Taux votés publiés par la DGCL, arrêtés au 31 juillet 2026. Ce tableau compare des taux, pas des montants payés : un taux ne dit rien de la facture tant qu'on ne connaît pas la base à laquelle il s'applique.

Face à Saint-Tropez, le taux double l'écart

La Courneuve applique

41,36 % (DGCL, taux votés 2026, 2026)

en 2026, Saint-Tropez 29,85 % (DGCL, taux votés 2026, commune et intercommunalité, 2026). Le taux de La Courneuve est donc environ 1,39 fois celui de Saint-Tropez.

Multipliez par l'écart de base publié par BFM Business, 1,4 : pour un même logement, la taxe foncière ressort environ 1,94 fois plus élevée à La Courneuve qu'à Saint-Tropez. La base explique 40 % d'écart, le taux en ajoute autant : les deux combinés approchent un doublement. Le calcul est le même pour Clichy-sous-Bois, dont le taux de 40,45 % donne un rapport d'environ 1,90.

Face à Deauville, le taux l'efface presque

Deauville est l'autre station de la comparaison, et son taux est le plus élevé du groupe : 56,34 % (DGCL, taux votés 2026, commune et intercommunalité, 2026), dont 50,55 % pour la commune et 5,79 % pour l'intercommunalité. C'est environ 15 points de plus que La Courneuve.

Appliquez le même calcul : 1,4 multiplié par 41,36 et divisé par 56,34. Le rapport tombe à environ 1,03. À logement identique, la taxe foncière n'est plus qu'environ 3 % plus élevée à La Courneuve qu'à Deauville, et pratiquement égale entre Clichy-sous-Bois et Deauville. Ce que la base de 1970 donne à Deauville, la commune et son intercommunalité le reprennent presque entièrement par le taux.

Ces rapports reposent sur l'écart de 40 % tel que publié, qui regroupe les deux communes de Seine-Saint-Denis face aux deux stations. Plus l'écart réel d'une paire de communes s'éloigne de 40 %, plus le rapport calculé ici s'en écarte aussi, dans le même sens.

Beausoleil et Paris : même mécanique

BFM Business cite un second cas : à Beausoleil, commune voisine de Monaco où les loyers rejoignent ceux de Paris, la valeur retenue par l'administration serait 65 % plus faible qu'à Paris. Le taux, lui, va en sens inverse : 41,95 % à Beausoleil, 20,50 % à Paris, soit environ deux fois plus.

Avec une base de 0,35 et un taux de 2,05, le rapport ressort à environ 0,72. L'écart de base de 65 % annoncé ne laisse qu'environ 28 % d'écart de facture, parce que Beausoleil et son intercommunalité votent un taux deux fois plus élevé.

Des taux hérités de 2021, sauf trois communes

Le taux de La Courneuve est le même depuis 2021 : il additionne le taux communal de 2020, 25,07 %, et l'ancienne part départementale de Seine-Saint-Denis, 16,29 %, transférée aux communes en 2021. Saint-Tropez a fait de même avec 12,8 % et 15,49 %, et n'a rien voté de plus depuis.

Deauville, elle, a relevé son taux communal chaque année : de 44,45 % en 2020, part départementale incluse, à 50,55 % en 2026. Beausoleil a vu son intercommunalité instituer un taux de 4,00 % en 2022. Et Clichy-sous-Bois, restée à 32,89 % de 2021 à 2025, est passée à 40,45 % en 2026, une hausse de 7,56 points en une délibération. Paris, enfin, est passée de 13,50 % à 20,50 % en 2023. Une partie de l'écart entre Deauville et La Courneuve est donc récente : il n'était que d'environ 10 points en 2021.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Les taux cités ici sont ceux de la commune et de l'intercommunalité. L'avis ajoute de petites taxes, la taxe spéciale d'équipement, la taxe GEMAPI et la taxe additionnelle, qui pèsent moins d'un point et demi dans chacune de ces communes en 2025. Il porte aussi, sur une ligne distincte, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le taux plein 2025 est de 6,98 % à La Courneuve et de 10,03 % à Saint-Tropez : elle réduit un peu l'écart entre ces deux communes, sans l'inverser.

Les rapports calculés ici décrivent un logement type, pas le vôtre. Votre base dépend de la catégorie, de la surface pondérée et des éléments de confort inscrits sur votre fiche d'évaluation, que vous pouvez obtenir avec l'imprimé 6675-M. Pour retrouver les taux de votre commune, chaque fiche communale donne les taux votés de la commune et de son intercommunalité.

La révision ne touchera que la base

La révision des valeurs locatives des logements a été repoussée par l'article 106 de la loi de finances pour 2026, qui fixe la collecte des loyers en 2028 ; le calendrier publié par la DGCL prévoit l'intégration dans les bases d'imposition au 1er janvier 2031, comme le détaille notre article sur la révision repoussée.

Elle corrigera la moitié du calcul que BFM Business met en avant. L'autre moitié, le taux, reste voté chaque année par chaque commune et chaque intercommunalité, et les écarts de 20,50 % à 56,34 % observés ici n'ont rien à voir avec 1970. C'est la même leçon que celle de Paris, taux bas, facture non, prise dans l'autre sens : ni le taux seul, ni la base seule ne classent les factures.