Taxe foncière : six décisions de votre mairie qui ne sont pas le taux

Le taux n'est pas la seule décision qu'un conseil municipal prend sur votre taxe foncière. Le code général des impôts lui en laisse plusieurs autres, qui ne se lisent pas sur l'avis comme un taux : limiter une exonération, en créer une, majorer une base, taxer une catégorie de logements. La plupart ont un point commun, une date : elles doivent être votées avant le 1er octobre pour s'appliquer l'année suivante.

La réponse courte

En plus du taux, une commune peut limiter l'exonération de deux ans des logements neufs, exonérer les rénovations énergétiques, majorer la valeur des terrains constructibles, majorer la taxe d'habitation des résidences secondaires et, selon sa situation, taxer les logements vacants. Les exonérations, les majorations de base et celle des résidences secondaires doivent être votées avant le 1er octobre pour valoir l'année suivante : ce qui a été voté avant le 1er octobre 2026 s'appliquera en 2027.

Deux calendriers différents

Le taux de la taxe foncière se vote chaque année avec le budget, au printemps, pour l'année en cours. La plupart des autres décisions suivent une autre règle. Selon l'article 1639 A bis, I (Code général des impôts, version en vigueur depuis le 2 juin 2024, 2026), les délibérations de fiscalité directe locale autres que celles qui fixent les taux ou les produits « doivent être prises avant le 1er octobre pour être applicables l'année suivante ».

Cela a une conséquence pratique. Une fois passé le 1er octobre, les exonérations et majorations de 2027 sont arrêtées : votre mairie ne peut plus les changer pour l'an prochain, même si votre avis de 2026 arrive après. La taxe sur les logements vacants fait exception : elle suit le calendrier des taux.

1. Limiter l'exonération des logements neufs

Une construction neuve à usage d'habitation est exonérée de taxe foncière les deux années qui suivent son achèvement. Depuis les impositions de 2021, l'article 1383 du code général des impôts permet à la commune de limiter cette exonération à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable (Code général des impôts, article 1383, I, version en vigueur depuis le 1er janvier 2021, 2026). L'intercommunalité peut, elle, supprimer l'exonération sur sa part. La limitation ne vise pas les logements financés par des prêts aidés de l'État ou des prêts conventionnés.

Une commune qui limite l'exonération à 40 % impose donc 60 % de la base dès la première année. Le propriétaire qui comptait sur deux ans sans taxe foncière reçoit un avis. Ce qui se passe après des travaux détaille la déclaration d'achèvement, à déposer dans les 90 jours, faute de quoi l'exonération est perdue en tout ou partie.

2. Exonérer les travaux d'économie d'énergie

L'article 1383-0 B permet à la commune ou à l'intercommunalité d'exonérer, à un taux compris entre 50 % et 100 % (Code général des impôts, article 1383-0 B, version en vigueur au 1er janvier 2025, 2026), pendant trois ans, les logements achevés depuis plus de dix ans qui ont fait l'objet de dépenses de rénovation énergétique de plus de 10 000 euros sur l'année précédente, ou de plus de 15 000 euros sur les trois années précédentes. L'exonération ne se renouvelle pas dans les dix ans qui suivent son expiration.

Cette exonération n'existe que là où elle a été votée. Là où elle l'a été, elle n'est pas automatique non plus : le propriétaire doit la déclarer avant le 1er janvier de la première année d'exonération. Les conditions et la date limite sont sur notre page réduire sa taxe foncière.

3. Majorer la valeur des terrains constructibles

C'est la décision la moins connue, et elle touche la taxe foncière sur les propriétés non bâties. L'article 1396 permet au conseil municipal de majorer la valeur locative des terrains constructibles situés en zone urbaine ou à urbaniser d'une valeur forfaitaire comprise entre 0 et 3 euros par mètre carré (Code général des impôts, article 1396, II, B, version en vigueur depuis le 29 décembre 2023, 2026). La majoration ne vise que les terrains desservis par les réseaux, après déduction de 200 mètres carrés, et reste plafonnée. Le but affiché est d'inciter à construire sur les terrains qui restent nus.

4. Majorer la taxe des résidences secondaires

La taxe d'habitation n'a pas disparu pour les résidences secondaires, et certaines communes peuvent majorer sa part communale d'un pourcentage compris entre 5 % et 60 % (article 1407 ter). En 2025,

1 629 communes (DGFiP, REI 2025, 2025)

appliquaient une majoration, dont 657 au maximum légal de 60 %.

À partir des impositions de 2027, la liste des communes qui peuvent le faire n'est plus celle de l'ancienne zone tendue : la loi de finances pour 2026 la rattache aux communes définies par décret à l'article 1406 bis. Les délibérations déjà prises restent valables si la commune figure dans cette liste. Les communes qui majorent de 60 % sont classées par population.

5. Taxer les logements vacants

La taxe sur la vacance des locaux d'habitation remplace en 2027 la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants. Dans les communes listées par décret, celles des grandes agglomérations où le marché est tendu et celles où les loyers, les prix ou la part de résidences secondaires sont élevés, elle s'applique sans délibération, à 17 % de la valeur locative la première année puis 34 %, et la commune peut porter ces taux jusqu'à 30 % et 60 %. Dans les communes qui ne figurent pas sur cette liste, elle n'existe que si la commune, ou l'intercommunalité dotée d'un programme local de l'habitat, l'institue, avec un taux de

50 % au plus (Code général des impôts, article 1406 bis, version en vigueur depuis le 21 février 2026, 2027)

et après deux ans de vacance.

Ce n'est pas la taxe foncière, qui reste due en plus. La TVLH en détail explique qui la paie et la question encore ouverte de la première année.

6. Mettre à jour les éléments de confort

Le dernier levier n'est pas encore une délibération prévue par un texte. Le projet de Bercy de considérer six équipements comme présents par défaut dans 7,4 millions de logements a été suspendu en novembre 2025. En juillet 2026, dans une réponse publiée au Journal officiel du Sénat, le Gouvernement a annoncé une mise à jour locale, subordonnée à la décision des communes et intercommunalités volontaires. Aucun texte ne l'organise à ce jour, et aucune liste de communes volontaires n'est publiée. Les six éléments de confort détaillent ce qui pourrait changer.

Ce que votre mairie ne décide pas

Elle ne fixe pas la revalorisation annuelle des valeurs locatives, qui est nationale : elle a été de 0,8 % en 2026 pour tous les logements. Elle ne décide pas non plus des taux de l'intercommunalité, des syndicats, de la taxe spéciale d'équipement ni, le plus souvent, de la taxe d'ordures ménagères, votés par d'autres. Les sept raisons pour lesquelles votre taxe monte sans vote de la commune les passent en revue.

Elle ne peut pas non plus accorder une exonération à un propriétaire en particulier. Une délibération vaut pour tous les biens qui remplissent les conditions, et une exonération ne corrige jamais une valeur locative fausse : les exonérations de taxe foncière disent lesquelles s'appliquent d'office et lesquelles se demandent.

L'erreur classique

Lire sur un site national qu'une exonération existe, et conclure qu'elle s'applique chez soi. L'exonération pour travaux d'économie d'énergie est souvent présentée comme un droit du propriétaire. C'est une faculté de la commune. Un propriétaire qui a payé 14 000 euros de fenêtres et de chaudière en une seule année n'y a droit que si sa commune, ou son intercommunalité, l'a votée avant le 1er octobre de l'année précédente, et s'il l'a déclarée à temps. La première question à poser n'est pas « quel formulaire ? », mais « la commune l'a-t-elle votée ? ». Le taux voté par votre commune, lui, est sur sa page de l'observatoire.