TVLH 2027 : la taxe sur les logements vacants à 17 % ou 34 %, et la question de la première année

La taxe sur la vacance des locaux d'habitation, TVLH, s'applique à compter des impositions de 2027. Elle remplace les deux taxes qui frappaient jusqu'ici les logements vides, et elle se calcule sur la valeur locative, la même donnée que la taxe foncière. Son taux en zone tendue est fixé à 17 % la première année, 34 % ensuite (Code général des impôts, article 1406 bis, III, version en vigueur au 21 février 2026, 2027), et c'est la notion de « première année » qui pose aujourd'hui question.

La réponse courte

La TVLH est due sur un logement vide au 1er janvier depuis au moins un an en zone tendue, ou deux ans ailleurs. En zone tendue, elle vaut 17 % de la valeur locative la première année d'imposition, 34 % ensuite, et jusqu'à 30 % et 60 % si la commune les relève. Hors zone tendue, elle n'existe que si la commune l'institue, à 50 % au plus.

Ce que la TVLH remplace, et ce qu'elle ne remplace pas

La TVLH est créée par l'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, loi de finances pour 2026, et codifiée à l'article 1406 bis du code général des impôts. Elle se substitue à deux taxes :

• la taxe sur les logements vacants, prévue à l'article 232 du code général des impôts, due de plein droit dans les communes de zone tendue, à 17 % la première année et 34 % ensuite, selon l'administration fiscale ;
• la taxe d'habitation sur les logements vacants, que les autres communes pouvaient instituer par délibération.

Elle ne remplace pas la taxe foncière. Un logement vide reste imposé à la taxe foncière au nom de son propriétaire au 1er janvier, et la TVLH s'y ajoute quand ses conditions sont remplies.

Qui est concerné

La TVLH est due par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance (article 1406 bis, IV). C'est la même logique de jouissance que pour la taxe foncière, détaillée dans les six situations où ce n'est pas au propriétaire de payer.

Deux régimes coexistent, selon la commune où se trouve le logement :

Commune	Durée de vacance au 1er janvier	Taux
Zone tendue	un an au moins	17 % la 1re année d'imposition, 34 % ensuite ; jusqu'à 30 % et 60 % sur délibération
Autres communes	deux ans au moins	50 % au plus, seulement si la commune, ou l'intercommunalité dotée d'un programme local de l'habitat, institue la taxe

La liste des communes de zone tendue est fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026. Veritaxe ne reproduit pas cette liste : la mairie ou le centre des finances publiques indiqué sur votre avis de taxe foncière dit si votre commune est concernée et à quel taux.

Quatre catégories de logements sont exclues (article 1406 bis, I, C) : ceux occupés plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs pendant la période de référence, ceux dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable, les dépendances du domaine public, et les logements détenus par les organismes HLM et par les sociétés d'économie mixte agréées pour le logement social.

Ce que donne le calcul

La base de la TVLH est la valeur locative du logement, celle de l'article 1409 du code général des impôts. La valeur locative cadastrale est le loyer annuel théorique que l'administration attribue à un logement, à partir de ses caractéristiques et des loyers de 1970 actualisés chaque année. Notre guide de la valeur locative cadastrale explique comment elle se lit sur la fiche d'évaluation.

La différence avec la taxe foncière tient à la base. La taxe foncière ne porte que sur la moitié de la valeur locative (article 1388 du code général des impôts), la TVLH porte sur la totalité. Un taux de TVLH et un taux de taxe foncière ne se comparent donc pas directement.

Pour 1 000 euros de valeur locative, à titre de calcul :

Situation	Taux	TVLH due
Zone tendue, 1re année d'imposition	17 %	170 €
Zone tendue, à partir de la 2e année	34 %	340 €
Zone tendue, 1re année, taux relevé au maximum	30 %	300 €
Zone tendue, 2e année, taux relevé au maximum	60 %	600 €
Hors zone tendue, taux maximal	50 %	500 €

Sur la même valeur locative de 1 000 euros, une commune dont le taux global de taxe foncière serait de 40 % prélèverait 200 euros, puisque ce taux ne s'applique qu'à 500 euros de base. La valeur locative de votre logement figure sur sa fiche d'évaluation, que la fiche 6675-M permet d'obtenir gratuitement.

La question de la première année

L'article 1406 bis fixe le taux selon l'année d'imposition : 17 % « la première année d'imposition », 34 % « à compter de la deuxième année d'imposition ». Or aucune imposition à la TVLH n'existe avant 2027.

Une question écrite publiée au Journal officiel du Sénat le 24 septembre 2026 en tire la conséquence (question n° 10073 de Mme Christine Lavarde) : un logement taxé à 34 % au titre de la taxe sur les logements vacants en 2026, ou à 60 % si la commune avait relevé le taux, serait en 2027 dans sa première année d'imposition à la TVLH, donc à 17 %, ou 30 % au plus. La sénatrice y voit un effet d'aubaine et demande au Gouvernement de corriger le texte ou de préciser son application. Aucune réponse n'était publiée au 5 octobre 2026.

La même loi règle un autre point, qu'il ne faut pas confondre avec celui-ci. Pour les impositions de 2027, la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027 est prise en compte. Un logement vide depuis plusieurs années remplit donc déjà la condition de durée : le compteur de vacance ne repart pas de zéro, même si celui des années d'imposition, lui, pourrait repartir.

Les montants annoncés pour 2027 sur la base de 34 % ou de 60 % dès la première année reposent donc sur une lecture que le texte ne confirme pas, et que l'administration n'a pas encore tranchée.

Ce qui ne marche pas

Compter sur le dégrèvement de taxe foncière

Le dégrèvement pour vacance de l'article 1389 réduit la taxe foncière d'un logement destiné à la location, resté vide indépendamment de la volonté du propriétaire. Il ne dit rien de la TVLH, et l'inverse est vrai. Le dégrèvement de taxe foncière pour logement vide en détaille les conditions et les délais.

Se déclarer vacant malgré soi sans preuve

L'exclusion de la vacance indépendante de la volonté du contribuable suppose de le démontrer. Un logement gardé vide sans démarche réelle de mise en location ou en vente au prix du marché, ou dans l'attente d'un partage ou de travaux qui ne commencent pas, ne relève pas de ce cas par principe. La doctrine administrative propre à la TVLH n'était pas encore publiée au 5 octobre 2026.

Laisser passer le délai de réclamation

Le contentieux de la TVLH suit les règles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (article 1406 bis, V). Une erreur sur l'avis 2027 se conteste donc dans le même délai qu'une erreur de taxe foncière, jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement. Contester sa taxe foncière décrit la démarche.

L'erreur classique

Lire « 34 % » et « 60 % » dans les articles consacrés à la TVLH comme des taux déjà acquis pour 2027. Le taux de 34 % ne vaut qu'à partir de la deuxième année d'imposition, le taux de 60 % suppose une délibération de la commune, et la question de savoir si 2027 compte comme première année pour tous les logements reste ouverte. Pour 1 000 euros de valeur locative, la taxe due est de 170 ou de 340 euros aux taux nationaux selon la lecture retenue, et de 300 ou de 600 euros aux taux maximaux.

L'autre confusion porte sur l'impôt lui-même. La TVLH n'est pas une ligne de la taxe foncière : c'est un impôt distinct, même si son recouvrement et son contentieux suivent les règles de la taxe foncière. Elle se calcule sur la valeur locative entière, quand la taxe foncière n'en retient que la moitié. La lecture de l'avis de taxe foncière permet de retrouver la valeur locative, qui est le double du revenu cadastral porté sur l'avis.