Logement resté vide : le dégrèvement de taxe foncière et ses trois conditions

Un logement qui reste vide ne dispense pas de payer la taxe foncière. Mais quand ce logement est normalement loué et que la vacance ne vient pas de vous, l'article 1389 du code général des impôts permet d'obtenir un dégrèvement pour les mois où il est resté vide. Trois conditions, un calcul au mois près, et un délai que peu de propriétaires connaissent.

La réponse courte

Un propriétaire peut obtenir un dégrèvement de taxe foncière pour un logement normalement destiné à la location, resté vide au moins trois mois sans interruption, pour une cause indépendante de sa volonté. Le dégrèvement se calcule par douzièmes et se demande par réclamation, au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle où la vacance a atteint trois mois.

Qu'est-ce que le dégrèvement pour vacance ?

Le dégrèvement pour vacance est une réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties accordée, sur demande, pour les mois pendant lesquels un logement normalement loué est resté vide. Il est prévu au I de l'article 1389 du code général des impôts et détaillé par la doctrine fiscale dans le BOFiP, BOI-IF-TFB-50-20-30.

Il faut le distinguer des exonérations. Une exonération, comme celle des titulaires de l'ASPA ou des personnes de plus de 75 ans sous condition de revenu, efface la taxe d'une année entière, et parfois sans démarche. Le dégrèvement pour vacance ne rend que les mois vides, et seulement si vous le demandez. Les exonérations sont présentées dans le guide exonération de taxe foncière, les autres voies de remboursement dans le guide se faire rembourser sa taxe foncière.

Les trois conditions, toutes obligatoires

L'article 1389 du code général des impôts pose trois conditions cumulatives. Il suffit qu'une seule manque pour que la réclamation soit rejetée.

1. La vacance ne doit pas venir de vous

C'est la condition la plus exigeante à prouver. Selon le BOFiP (§ 90), le logement doit être entretenu de manière à pouvoir être loué, et ne pas avoir trouvé preneur « dans des conditions normales » malgré les démarches du propriétaire. Concrètement, il faut pouvoir montrer que le logement était proposé à la location : annonces, mandat confié à une agence, échanges avec des candidats. Sans recherche de locataire, la vacance est regardée comme voulue (§ 110).

2. Au moins trois mois sans interruption

La vacance doit durer au minimum trois mois consécutifs (Code général des impôts, article 1389, I, 2026). Ces trois mois peuvent être à cheval sur deux années, par exemple de novembre à janvier (BOFiP, § 230). Deux mois vides, un mois loué, puis deux mois vides ne font pas trois mois : la période repart de zéro.

3. Tout le logement, ou une partie louable séparément

La vacance doit porter sur la totalité du bien ou sur une partie qui peut se louer seule (§ 240). Un studio indépendant dans une maison compte, une chambre inoccupée dans un logement loué ne compte pas.

Les logements qui n'y ont jamais droit

Le dégrèvement ne vise que les logements normalement destinés à la location et effectivement offerts à la location (BOFiP, § 20). Sont donc exclus, quels que soient les efforts du propriétaire :

• la résidence secondaire que vous gardez pour vous, même vide dix mois par an : elle n'est pas offerte à la location. Sa fiscalité propre est détaillée dans le guide résidence secondaire ;
• la location saisonnière, quels que soient les motifs de la vacance ;
• le logement garni de meubles : n'est vacant qu'un logement vide de mobilier, ou dont le mobilier est notoirement insuffisant pour l'habiter (§ 20), ce qui rend le cas d'un meublé très difficile à défendre ;
• les places de stationnement, même au pied d'un immeuble d'habitation ;
• le logement prêté gratuitement, le logement de fonction, et le logement que le propriétaire a décidé de démolir.

Dernier point, moins connu : en principe, un logement n'est vacant que lorsque l'occupation dont il faisait l'objet s'est interrompue (§ 20 et § 130). En principe, un logement qui n'a jamais été occupé n'est donc pas regardé comme vacant.

Combien on récupère : le calcul par douzièmes

Le dégrèvement se calcule par douzièmes entiers de la taxe, à partir du premier jour du mois qui suit le début de la vacance, jusqu'au dernier jour du mois où elle prend fin (BOFiP, § 290). Le mois où le logement se vide n'est donc jamais compté, le mois où il est reloué l'est toujours.

L'exemple du BOFiP, repris dans le graphique ci-dessus : un logement vide du 10 novembre de l'année N au 15 février de l'année N+1 donne droit à un douzième de la taxe de l'année N (décembre) et à deux douzièmes de la taxe de l'année N+1 (janvier et février). Pour un avis de 1 200 euros qui ne porte que sur ce logement, un douzième vaut 100 euros.

Le dégrèvement ne porte pas seulement sur la taxe foncière elle-même. Il s'étend aux taxes annexes calculées sur la même base, dont la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (§ 280). Pour savoir quelles lignes figurent sur le vôtre, voir le guide lire son avis de taxe foncière.

Le délai : le 31 décembre de l'année suivante

La réclamation doit être déposée au plus tard le

31 décembre (BOFiP, BOI-IF-TFB-50-20-30, § 260, et livre des procédures fiscales, article R*196-5, 2026)

de l'année qui suit celle au cours de laquelle la vacance a atteint trois mois. Ce délai est fixé par l'article R*196-5 du livre des procédures fiscales, auquel renvoie le II de l'article 1389.

Appliqué à l'automne 2026, cela donne deux cas :

• la vacance a atteint trois mois en 2025 : la réclamation doit partir au plus tard le 31 décembre 2026. C'est le délai qui se ferme cette année ;
• la vacance a atteint trois mois en 2026, y compris une vacance commencée fin 2025 : la réclamation peut partir au plus tard le 31 décembre 2027, et rien n'oblige à attendre. Le BOFiP rapporte un arrêt du Conseil d'État qui a admis, pour un local inexploité, une réclamation déposée pendant l'année d'imposition, dès lors que les trois mois étaient déjà écoulés au moment de la demande (§ 260).

Chaque année se réclame séparément. Une demande obtenue pour 2025 ne couvre pas 2026, même si le logement est toujours vide (§ 270). Le même 31 décembre ferme aussi les réclamations pour erreur sur l'avis 2025, expliquées dans l'article 31 décembre : l'erreur de 2025 devient définitive.

Comment le demander

La demande se fait dans les formes d'une réclamation ordinaire (BOFiP, § 270). En pratique, elle a tout intérêt à identifier le bien et la période de vacance, et à joindre ce qui prouve que le logement était proposé à la location. Les voies de dépôt sont présentées dans le guide contester sa taxe foncière.

En cas de vente en cours d'année, l'acheteur peut réclamer le dégrèvement pour la période qui suit son acquisition, sans mandat du vendeur. La période antérieure reste au vendeur (§ 270 et § 290). Le partage de la taxe elle-même entre vendeur et acheteur est expliqué dans l'article qui paie la taxe foncière après un achat.

Ce qui ne marche pas

Le locataire ne paie plus, ou n'habite plus les lieux

Un logement loué n'est jamais vacant, même si le locataire ne l'occupe pas et l'a vidé de ses meubles, et même s'il ne paie plus son loyer (§ 20). Le logement occupé par d'anciens locataires dont l'expulsion a été ordonnée et qui se maintiennent dans les lieux n'est pas vacant non plus. Le seul cas où une occupation sans titre peut être assimilée à une vacance est celui des squatteurs, à des conditions strictes : une intrusion que le propriétaire ne pouvait empêcher, des démarches pour faire cesser l'occupation, et la preuve que cette occupation a rendu la location absolument impossible (§ 130).

Le logement est vide pendant des travaux qui le valorisent

Des travaux d'agrandissement, de reconstruction ou de réaménagement destinés à donner de la valeur au bien rendent la vacance volontaire (§ 100). Le mauvais état n'est pas en soi un motif de refus, si le propriétaire attend un bail ou une expertise pour faire les travaux. Mais un bien acheté en connaissance de cause en mauvais état, et déjà vide, ne donne pas droit au dégrèvement pour la vacance qui se prolonge.

Le loyer demandé est trop élevé

Une vacance qui vient des exigences injustifiées du propriétaire envers les candidats, sur le loyer ou les conditions, entraîne le rejet de la demande (§ 120). Les annonces restées sans réponse pendant des mois à un loyer hors marché peuvent se retourner contre vous.

Le logement est vide, mais personne ne le cherchait à louer

Sans démarche de mise en location, la vacance ne peut pas être regardée comme indépendante de votre volonté (§ 110). Un logement qu'on « pense louer un jour » n'est pas un logement vacant au sens de l'article 1389.

L'erreur classique : confondre deux impôts

On lit parfois que le dégrèvement pour vacance permettrait d'échapper à la taxe sur les logements vacants. Ce sont deux régimes distincts. Le dégrèvement pour vacance de l'article 1389 réduit la taxe foncière sur les propriétés bâties. La taxe sur les logements vacants, prévue à l'article 232 du code général des impôts (présentation au BOFiP), est un impôt distinct, dû dans certaines communes, avec ses propres conditions et ses propres réclamations.

La taxe sur les logements vacants vaut encore pour l'imposition de 2026. À compter des impositions de 2027, elle et la taxe d'habitation sur les logements vacants sont remplacées par une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, créée à l'article 1406 bis du code général des impôts. Le nom change, la distinction demeure : la nouvelle taxe n'est pas la taxe foncière. La TVLH en 2027 détaille ses taux et la question encore ouverte de sa première année.

Obtenir le dégrèvement de taxe foncière ne dispense donc pas de la taxe sur les logements vacants, et l'inverse est aussi vrai. Les deux impôts se calculent pourtant sur la même valeur locative cadastrale : une erreur sur cette valeur se retrouve dans les deux.