Logement abîmé : ce que l'état d'entretien change à la taxe

Un logement en mauvais état peut payer moins de taxe foncière, mais pas parce qu'il s'est abîmé l'an dernier. Le coefficient d'entretien de

l'article 324 Q (Code général des impôts, annexe III, article 324 Q, en vigueur depuis le 1er juillet 1979)

multiplie la surface de votre logement par un nombre compris entre 0,80 et 1,20. Ce nombre se juge à la date où le logement a été évalué : une erreur de classement se conteste, une usure récente presque jamais.

La réponse courte

Le coefficient d'entretien est l'un des deux éléments du correctif d'ensemble qui multiplie la surface pondérée de votre logement. Il vaut 1,20 en bon état, 1,10 en assez bon état, 1 en état passable, 0,90 en état médiocre et 0,80 en mauvais état. Passer de 1,20 à 1 retire un sixième de la surface de la partie principale. Il se conteste quand il était faux dès l'évaluation.

Le coefficient d'entretien, expliqué

La valeur locative cadastrale d'un logement est le loyer annuel théorique que l'administration lui attribue ; sa moitié forme la base de la taxe foncière. Pour un logement, cette valeur part d'une surface pondérée, la surface réelle corrigée par les coefficients de l'annexe III du code général des impôts.

Le correctif d'ensemble est le multiplicateur appliqué à la surface pondérée de la partie principale du logement. Selon l'article 324 P (Code général des impôts, annexe III, article 324 P, en vigueur depuis le 1er juillet 1979), il est égal à la somme du coefficient d'entretien et du coefficient de situation. Dans une situation ordinaire, le coefficient de situation vaut 0 et le correctif d'ensemble se confond avec le coefficient d'entretien.

Le BOFiP décrit chaque état. Une construction est en

état passable (BOI-IF-TFB-20-10-20-50, § 370, publication du 10/12/2012)

quand des défauts permanents dus à la vétusté, assez apparents malgré un entretien régulier, ne compromettent pas l'habitabilité mais gênent l'occupant : portes et fenêtres qui jouent, planchers dénivelés, murs légèrement crevassés. Elle est en état médiocre quand ces défauts compromettent certaines conditions essentielles d'habitabilité, comme l'étanchéité ou la fermeture des locaux. Le mauvais état correspond, selon la même doctrine, à des constructions pratiquement à l'état d'abandon.

L'examen porte sur le gros œuvre (murs, charpente, escaliers, planchers, balcons), la couverture, le ravalement des façades, les huisseries extérieures et, en immeuble collectif, les parties communes. Les peintures, les papiers peints et les réparations locatives n'entrent pas en compte.

À quelle date l'état est jugé

C'est le point que les articles sur le sujet omettent. Le BOFiP, au paragraphe 340 (BOI-IF-TFB-20-10-20-50, § 340, publication du 10/12/2012), précise que l'état d'entretien est apprécié d'après la consistance réelle de la construction à la date de clôture des opérations de révision dans la commune. Pour la plupart des logements anciens, cette date est celle de la révision générale de 1970. Pour un logement plus récent, c'est celle de son évaluation.

Deux situations sont donc à séparer.

Le classement était faux dès le départ. Le logement était déjà vétuste quand il a été évalué, et la fiche l'a pourtant rangé en bon ou assez bon état. C'est une erreur d'évaluation : elle se conteste, et elle pèse sur chaque avis tant qu'elle n'est pas corrigée.

Le logement s'est dégradé depuis. Une

réponse ministérielle (Sénat, question écrite n° 17726, réponse publiée au JO Sénat du 22 décembre 2005, p. 3287, 2005)

publiée en 2005 indique que le coefficient peut évoluer quand l'administration constate un changement de caractéristiques physiques du bien.

L'article 1517 (Code général des impôts, article 1517, I-1, version en vigueur depuis le 1er janvier 2021)

du code général des impôts lui impose de relever ces changements chaque année. L'usure ordinaire d'un logement ne suffit pas à en constituer un : il faut une modification du bien lui-même, que l'administration aura à constater.

Ce que cela change sur l'avis

Prenons un logement d'Avignon (code INSEE 84007) dont toute la valeur locative vient de la partie principale, classée en bon état à 1,20, pour une valeur locative de 4 000 euros. Sa base d'imposition est de 2 000 euros. Avec les taux votés pour 2026, 42,44 % pour la commune et 1,61 % pour le Grand Avignon (Veritaxe, taux votés 2026 par commune, d'après les délibérations relevées, 2026), la cotisation hors taxes annexes est d'environ 881 euros.

Ramené à l'état passable, à 1, le même logement voit sa surface de partie principale réduite d'un sixième. Sa valeur locative descend à environ 3 333 euros, sa base à 1 667 euros, et la cotisation à environ 734 euros : près de 147 euros de moins chaque année. Le calcul est arrondi : la surface pondérée nette est arrondie au mètre carré inférieur, et les dépendances ne suivent pas toujours le même coefficient.

Le taux, lui, ne bouge pas. Ce que corrige le coefficient d'entretien, c'est la base, propre à votre bien. La fiche de votre commune donne les taux qui s'y appliquent.

Ce qui ne marche pas

Les cas perdus d'avance

Une dégradation intérieure ne compte pas. Refaire ses peintures, changer un papier peint ou réparer des équipements relève du menu entretien que le BOFiP écarte expressément.

Un logement qui s'est simplement usé depuis son évaluation ne fera pas baisser son coefficient sur une réclamation qui n'invoque que cette usure. Si le logement est devenu inhabitable, d'autres règles prennent le relais : un logement locatif resté vide peut ouvrir droit au dégrèvement pour vacance, et une construction démolie cesse d'être imposée.

Enfin, un mauvais état ne se proclame pas. Le juge compare les pièces du contribuable et celles de l'administration : des affirmations que les photographies ne corroborent pas ne suffisent pas.

Le délai

Une réclamation est recevable

jusqu'au 31 décembre 2027 (Livre des procédures fiscales, article R*196-2, avis 2026)

pour l'avis 2026, et jusqu'au 31 décembre 2026 pour l'avis 2025. Les années antérieures sont définitives, même si l'erreur de classement remonte à plusieurs décennies.

L'erreur classique : confondre passable et assez bon

Le cas jugé à La Couronne

L'état « assez bon » vaut 1,10, l'état « passable » vaut 1. L'écart paraît mince, et c'est exactement là que le tribunal administratif de Poitiers s'est trompé. Il avait reconnu que la maison d'un contribuable de La Couronne (Charente) présentait des défauts permanents dus à la vétusté, puis lui avait appliqué 1,10.

Le

Conseil d'État (Conseil d'État, 22 décembre 2025, n° 474931, 2025)

a censuré cette erreur de droit le 22 décembre 2025 : des défauts dus à la vétusté, et non à un défaut d'entretien régulier, qui ne compromettent pas l'habitabilité, correspondent à l'état passable, donc à 1. Le contribuable a été déchargé de la différence pour plusieurs années de taxe foncière et de taxe d'habitation.

La leçon est double. Le vocabulaire du barème compte au mot près. Et la vétusté n'est pas un défaut d'entretien : un logement correctement entretenu mais vieux peut relever de l'état passable.

Par où commencer

1. Demander la fiche d'évaluation 6675-M, qui indique le correctif d'ensemble retenu.
2. Comparer l'état retenu au barème, mot pour mot, et à l'état du logement lors de son évaluation : actes, photos anciennes, diagnostics.
3. Rassembler des preuves datées : photographies, devis de remise en état, rapport d'un professionnel. Les quatre preuves qui font gagner une réclamation détaillent ce qui pèse.
4. Réclamer dans le délai : contester sa taxe foncière explique la forme et le canal.

Les autres coefficients de la fiche méritent le même contrôle : les huit surfaces qui comptent recensent ce qui entre dans la surface pondérée.

Ce que cet article ne tranche pas

Chaque état d'entretien s'apprécie en fait, sous le contrôle du juge de l'impôt. Cet article donne le barème, la date à laquelle il s'applique et un cas jugé ; il ne dit pas dans quelle case votre logement doit être rangé. La doctrine citée date de 2012 et la réponse ministérielle de 2005 : elles restent les textes publiés de l'administration sur la question.