Caravane, mobil-home : quand la taxe foncière s'applique

Ni le mot « caravane » ni le mot « mobil-home » ne figurent dans les articles du code général des impôts qui définissent la taxe foncière. Tout se joue sur une seule question, que l'administration et le juge posent installation par installation : peut-on déplacer la chose sans la démolir ?

Le critère : fixé au sol à perpétuelle demeure

La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie, selon

l'article 1380 (Code général des impôts, article 1380, en vigueur depuis 1979)

du code général des impôts, sur les propriétés bâties situées en France. La doctrine fiscale précise ce qu'est une propriété bâtie : une construction fixée au sol à perpétuelle demeure, qui présente le caractère d'un véritable bâtiment.

« Fixée au sol à perpétuelle demeure » a un sens précis. La construction doit être reliée au sol de telle façon qu'il soit impossible de la déplacer sans la démolir, par exemple parce qu'elle repose sur des fondations ou une assise en maçonnerie. À l'inverse, le

BOFiP (BOI-IF-TFB-10-10-10, § 90, publication du 30/12/2024)

écarte les constructions qui ne sont pas fixées au sol et qui peuvent être transportées facilement : cabines, kiosques, guérites, baraques foraines.

Une précision compte : une construction imposable l'est même si elle a été édifiée sans permis de construire. L'irrégularité au regard de l'urbanisme ne protège pas de l'impôt.

Le mobil-home qui garde ses roues

Le code de l'urbanisme appelle les mobil-homes des résidences mobiles de loisirs (RML) : des véhicules habitables qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d'être déplacés par traction, mais que le code de la route interdit de faire circuler. Leurs lieux d'installation sont limités : parcs résidentiels de loisirs, villages de vacances classés en hébergement léger, terrains de camping régulièrement créés.

Tant qu'un mobil-home garde réellement ses moyens de mobilité et peut être déplacé facilement, il ne remplit pas le critère de la fixation au sol. Le mot « réellement » compte : le juge regarde l'installation telle qu'elle est, pas la fiche technique du constructeur.

Le mobil-home installé pour de bon

La

réponse ministérielle n° 37711 (Assemblée nationale, question écrite n° 37711, réponse publiée au JO du 7 septembre 2021, p. 6708, 2021)

publiée en 2021 décrit le basculement. Un mobil-home ne peut s'installer sur un terrain privé qu'à condition de devenir une habitation légère de loisirs (HLL), c'est-à-dire de perdre ses moyens de mobilité. Il n'a alors plus vocation à être déplacé régulièrement et facilement, et il est susceptible d'être assimilé à une construction fixée au sol à perpétuelle demeure, donc imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Le Conseil d'État va dans le même sens depuis 2005. Sont imposables les habitations légères de loisirs posées sur un socle de béton, fixées ou non sur ce socle, et qui ne sont pas normalement destinées à être déplacées (CE, 28 décembre 2005, n° 266558), comme celles fixées à des plots de béton plantés dans le sol (CE, 9 septembre 2005, n° 265517). Dans la première affaire, la fixation au sol a été retenue alors même que certaines habitations étaient périodiquement déplacées à l'intérieur du camping.

Autrement dit, ce qui compte n'est pas que le mobil-home puisse bouger en théorie, mais qu'il soit fait pour rester.

Ce qui reste dû : le terrain

Un mobil-home ou une caravane qui échappe à la taxe foncière sur les propriétés bâties ne rend pas le terrain gratuit. La réponse ministérielle de 2021 le rappelle : le terrain est imposable, en principe à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Il relève de la taxe sur les propriétés bâties quand il s'agit d'un terrain non cultivé employé à un usage commercial ou industriel, cas prévu au 5° de l'article 1381 du code général des impôts.

Et quand l'installation devient imposable, c'est l'ensemble qui change de nature : le sol d'une construction et le terrain qui en forme la dépendance indispensable et immédiate relèvent eux aussi du bâti (article 1381, 4°).

Trois cas voisins

La péniche. C'est l'exception écrite dans la loi. Les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l'habitation, le commerce ou l'industrie sont imposables, même s'ils sont seulement retenus par des amarres (article 1381, 3°). Une péniche habitée à quai paie donc la taxe foncière, alors qu'elle flotte.

Le chalet. Un chalet qui présente le caractère d'un véritable bâtiment est imposable comme n'importe quelle maison. Le BOFiP applique le même raisonnement qu'aux HLL : fondations ou assise en maçonnerie, impossible à déplacer sans démolir, donc imposable.

L'abri de jardin. Il est en principe écarté de la taxe foncière, sauf s'il présente le caractère d'une véritable construction par sa dimension et sa fixation au sol à perpétuelle demeure. Le même critère, encore.

Si votre installation devient imposable

Une construction nouvelle se déclare à l'administration dans les 90 jours de son achèvement, en application de l'article 1406 du code général des impôts. Les formulaires de la taxe foncière indiquent lequel utiliser et où le déposer.

Une fois l'installation inscrite, elle reçoit une valeur locative cadastrale, dont la moitié forme la base d'imposition. Pour un local d'habitation, cette valeur part d'une surface pondérée. La cotisation se lit ensuite comme n'importe quel avis : la base, puis les taux votés par la commune et l'intercommunalité, que la fiche de votre commune détaille année par année.

Ce que cet article ne tranche pas

Chaque installation s'examine en fait, sous le contrôle du juge de l'impôt : la doctrine le répète. Deux mobil-homes du même modèle peuvent donc recevoir un traitement différent selon la façon dont ils sont posés, raccordés et utilisés. Cet article dit le critère et les cas tranchés ; il ne remplace pas la lecture de votre propre situation. Pour une construction déjà taxée à tort, contester sa taxe foncière explique la marche à suivre, jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement.