La valeur locative d'un local professionnel, et ce que 2027 change

Quels locaux sont concernés

Les règles de cette page valent pour toutes les propriétés bâties qui ne sont ni des logements, ni des établissements industriels, ni des locaux évalués selon des règles particulières (article 1498, I, du code général des impôts) : commerces, bureaux, locaux d'activité, entrepôts, cliniques, hôtels, locaux des professions libérales. Ils sont classés en sous-groupes selon leur nature et leur destination, puis en catégories selon leur utilisation, leurs caractéristiques physiques, leur situation et leur consistance. La liste des sous-groupes et catégories est fixée par décret.

Un logement reste évalué selon les règles de 1970, détaillées dans le guide valeur locative cadastrale. Un même immeuble peut donc abriter des locaux évalués selon deux méthodes différentes.

Le calcul : un tarif au mètre carré et une surface pondérée

La valeur locative d'un local professionnel est obtenue en appliquant un tarif par mètre carré à sa surface pondérée (article 1498, II). Trois éléments la composent.

Le secteur d'évaluation

Chaque département est découpé en un ou plusieurs secteurs qui regroupent les communes, ou parties de communes, au marché locatif homogène. Paris forme un département à elle seule, et la métropole de Lyon est rattachée au Rhône pour ce découpage.

Le tarif de la catégorie

Dans chaque secteur, un tarif au mètre carré est fixé pour chaque catégorie de locaux, à partir des loyers moyens constatés. Les loyers viennent des entreprises elles-mêmes : celles qui louent leurs locaux en déclarent les informations avec leur déclaration de résultats (article 1498 bis). Quand les loyers manquent, le tarif est fixé par comparaison avec d'autres catégories ou d'autres secteurs. Hors années d'actualisation, ces tarifs sont mis à jour chaque année à partir de l'évolution des loyers déclarés (article 1518 ter, I).

Le coefficient de localisation

Le tarif peut être majoré de 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3, ou minoré de 0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9, pour tenir compte de la situation particulière de la parcelle dans son secteur, une rue très commerçante par exemple. Ces coefficients relèvent de la commission départementale des valeurs locatives, qui peut en modifier l'application certaines années, après avis des commissions communales ou intercommunales des impôts directs (article 1518 ter, II).

La surface pondérée

La surface de chaque partie du local est réduite par des coefficients fixés par décret selon son utilisation et ses caractéristiques : une réserve ou un sous-sol ne pèse pas autant qu'une surface de vente. La logique est la même que pour un logement, avec d'autres coefficients ; le guide surface pondérée en donne le principe.

Les deux correctifs appliqués depuis 2017

La révision de 2017 aurait pu déplacer brutalement la charge fiscale. Deux mécanismes l'en ont empêchée, et tous deux comptent pour comprendre 2027.

La neutralisation

Pour chaque taxe et chaque collectivité, la valeur locative révisée est multipliée par un coefficient de neutralisation : le rapport entre la somme des anciennes valeurs locatives des locaux professionnels du territoire et la somme de leurs valeurs révisées (article 1518 A quinquies, I). La révision n'a donc pas changé le total des bases professionnelles d'une commune ; elle en a changé la répartition entre locaux.

Le « planchonnement »

Pour les impositions de 2017 à 2026, l'écart entre l'ancienne valeur locative et la nouvelle a été coupé en deux : un local dont la valeur baissait n'a bénéficié que de la moitié de la baisse, un local dont la valeur montait n'a subi que la moitié de la hausse (article 1518 A quinquies, III). Ce mécanisme, surnommé « planchonnement », s'arrête avec les impositions de 2026.

Ce que 2027 change

L'article 106 de la loi de finances pour 2026 organise la première actualisation des valeurs locatives professionnelles depuis la révision. Quatre choses changent au 1er janvier 2027.

1. Les secteurs, les tarifs et les coefficients de localisation sont actualisés

L'actualisation redessine les secteurs d'évaluation, refixe les tarifs de chaque catégorie et redéfinit les parcelles soumises à un coefficient de localisation (article 1518 ter, III). Son résultat entre dans les bases de 2027. Cette année-là, la mise à jour annuelle des tarifs ne s'applique pas : l'actualisation en tient lieu.

2. Un nouveau coefficient de neutralisation

Le coefficient est recalculé au 1er janvier 2027, pour chaque taxe et chaque collectivité, comme le rapport entre la somme des valeurs locatives non actualisées des locaux professionnels du territoire et la somme de leurs valeurs actualisées. Comme en 2017, le total ne bouge pas : l'actualisation redistribue la charge entre locaux, elle n'augmente pas mécaniquement les bases d'une commune.

3. La fin du planchonnement

Le demi-écart conservé depuis 2017 disparaît. Un local dont la valeur révisée était plus basse que l'ancienne retrouve sa baisse entière, un local dont elle était plus haute subit sa hausse entière. Cet effet s'ajoute à celui de l'actualisation, et c'est la somme des deux qui est lissée.

4. Un lissage par sixièmes, de 2027 à 2031

L'article 1518 A quinquies A, créé par la même loi, compare pour chaque local deux valeurs au 1er janvier 2027 : la valeur actualisée et neutralisée, et la valeur qu'il aurait eue sans actualisation, avec les règles de 2026, planchonnement compris. L'écart entre les deux, à la hausse comme à la baisse, n'est pris en compte que progressivement.

Le lissage vaut pour la taxe foncière, la CFE, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Il s'interrompt l'année qui suit un changement de consistance ou d'affectation du local (article 1406), sauf s'il s'agit d'un changement de consistance portant sur moins de 10 % de sa surface. Pour la CFE et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, il s'interrompt aussi l'année qui suit un changement d'exploitant ou d'occupant. Et il ne s'applique pas à la CFE d'une entreprise qui ne doit aucune cotisation au titre de 2027.

Et après 2027

La loi prévoit en principe une actualisation l'année qui suit chaque renouvellement des conseils municipaux. L'article 106 de la loi de finances pour 2026 en suspend l'application depuis le renouvellement de 2026 jusqu'à celui de 2032. Entre-temps, les tarifs reprennent leur mise à jour annuelle à partir des loyers déclarés.

Ce que vous pouvez vérifier

L'actualisation change le tarif et le coefficient, pas la description du local. Une catégorie mal choisie ou une surface fausse continuent de se payer chaque année, lissage ou pas, et se corrigent par une réclamation dans les délais. Le guide contester sa taxe foncière en donne la forme pour le propriétaire ; pour l'entreprise qui occupe le local, la page CFE 2026 explique comment lire et vérifier l'avis, et la réforme de 2027 rappelle pourquoi les logements, eux, ne sont pas concernés.

Sources : code général des impôts, articles 1498, 1498 bis, 1518 ter et 1518 A quinquies, version en vigueur relue sur Légifrance le 11 octobre 2026 ; article 106 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, qui crée l'article 1518 A quinquies A. Les tarifs actualisés ne sont pas publiés à cette date. Veritaxe ne fournit aucun conseil juridique, fiscal ou patrimonial personnalisé et n'effectue aucune démarche à votre place.