Héberger quelqu'un chez vous ne vous fait plus perdre votre exonération

Accueillir un proche dans le logement que vous habitez ne fait plus perdre votre exonération de taxe foncière. La condition de cohabitation a été supprimée par l'article 102 de la loi de finances pour 2023, à compter des impositions établies au titre de 2023. Elle survit pourtant à un endroit : le logement qu'on a quitté.

Ce que la loi exigeait avant 2023

La condition de cohabitation est une règle, aujourd'hui abrogée pour le logement occupé, qui limitait la liste des personnes pouvant vivre dans l'habitation principale du bénéficiaire d'une exonération de taxe foncière.

Jusqu'aux impositions de 2022, un titulaire de l'ASPA, de l'ASI ou de l'AAH devait occuper son habitation principale seul, ou avec son conjoint ou son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, ou avec des personnes à sa charge pour l'établissement de l'impôt sur le revenu, ou avec des personnes titulaires de la même allocation. La cohabitation avec une personne extérieure à cette liste restait admise à une condition : que son revenu fiscal de référence de l'année précédente ne dépasse pas la limite du I de l'article 1417 du code général des impôts.

La conséquence était mal connue. Une veuve exonérée qui recueillait un enfant majeur dont le revenu dépassait cette limite perdait son exonération, alors que sa propre situation n'avait pas changé.

Ce que l'article 102 a retiré

L'article 102 de la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023 a retiré cette condition de cinq articles du code général des impôts.

Article	Ce qui a été retiré
1390	Les quatre derniers alinéas du I, qui portaient la liste des cohabitants admis
1391	Le mot « exclusivement », au I et aux 1° et 2° du II
1391 B	La phrase « et qui occupent leur habitation principale dans les conditions prévues au I de l'article 1390 », et le remplacement des mots « cette habitation » par « leur habitation principale »
1391 B bis	Le mot « exclusive » au premier alinéa, et la totalité du deuxième alinéa
1414 B	Le mot « exclusive » au premier alinéa, et la totalité du deuxième alinéa, pour la taxe d'habitation

La suppression prend effet au 1er janvier 2023 (BOFiP, actualité du 27 juin 2023, ACTU-2023-00050, 2023), donc pour les impositions établies au titre de 2023 et les suivantes. Les commentaires administratifs de la série BOI-IF-TFB-10-55 ont été mis à jour le 27 juin 2023.

Depuis cette date, l'exonération des plus de 75 ans de l'article 1391 ne regarde plus que trois choses : l'âge du redevable au 1er janvier, son propre revenu fiscal de référence, et le fait qu'il habite l'immeuble. Le plafond de revenu est celui du I de l'article 1417, soit 12 793 euros (BOFiP, BOI-BAREME-000006, mise à jour du 30 juin 2026, métropole, première part, 2026) pour la première part en métropole, majorés de 3 416 euros par demi-part supplémentaire. Le nombre de personnes présentes dans le logement n'entre plus dans le calcul.

L'exonération de l'article 1390, elle, ne comporte aucune condition de revenu : elle est acquise aux titulaires de l'ASPA ou de l'ASI pour leur habitation principale. La condition de revenu ne vise que l'article 1391, l'article 1391 B, et l'extension doctrinale aux titulaires de l'AAH.

Le logement qu'on a quitté suit une autre règle

C'est le point que la réforme n'a pas changé, et celui qui coûte le plus cher.

L'exonération de l'article 1391 porte sur l'immeuble habité par le bénéficiaire. Un propriétaire qui cesse d'y habiter la perd, même si le logement reste vide et à sa disposition.

Une seule situation est protégée. L'article 1391 B bis maintient l'exonération, l'abattement ou le dégrèvement de 100 euros sur l'ancienne habitation principale des personnes hébergées durablement dans un établissement ou un service, ou dans un établissement délivrant des soins de longue durée. L'avantage est accordé à compter de l'année qui suit celle de l'entrée en établissement, puisque la taxe foncière s'établit d'après la situation au 1er janvier. Vivre chez un membre de sa famille n'entre pas dans ce cas.

Ce maintien suppose en outre de conserver la jouissance du logement, ce qui veut dire que le logement ne doit pas devenir la résidence principale d'une autre personne, même à titre gratuit. La doctrine admet une seule exception : les membres du foyer fiscal, conjoint, partenaire de PACS ou personnes à charge, ainsi que le concubin, qui résidaient dans le logement au jour du départ, peuvent continuer à l'occuper. La règle figure au numéro 10 des commentaires administratifs consacrés aux redevables hébergés en établissement, BOI-IF-TFB-10-55-50.

Autrement dit, la suppression de la condition de cohabitation vaut pour le logement que vous habitez, pas pour celui que vous avez quitté. Sur ce dernier, héberger un tiers fait toujours tomber l'avantage.

Le plafonnement, pour ceux qui paient

Le plafonnement de l'article 1391 B ter du code général des impôts dégrève la fraction de la cotisation de l'habitation principale qui dépasse 50 % des revenus retenus. Il ne concerne que les redevables non exonérés : un propriétaire exonéré au titre des articles 1390 ou 1391 n'a pas de cotisation à plafonner.

Pour ceux-là, la composition du foyer compte encore. Quand le redevable cohabite avec des personnes qui ne font pas partie de son foyer fiscal et pour lesquelles la propriété constitue l'habitation principale, les revenus retenus sont la somme des revenus du ou des foyers fiscaux au nom desquels l'imposition est établie et des revenus de chacun des foyers fiscaux des cohabitants. La règle figure au c du IV de l'article 1391 B ter, et elle est commentée au numéro 50 du BOI-IF-TFB-50-40.

L'effet est donc inverse selon la situation du lecteur. Accueillir un proche est neutre pour qui est exonéré, et défavorable pour qui paie et espérait le plafonnement, puisque le seuil de 50 % se calcule alors sur un revenu additionné.

Ce qui ne marche pas

Le plafonnement est rarement atteint

Le plafonnement ne joue que si la cotisation de taxe foncière de l'habitation principale dépasse la moitié des revenus retenus. Pour un foyer déclarant 14 000 euros, il faut une cotisation supérieure à 7 000 euros pour qu'un euro soit dégrevé. Ce seuil n'est franchi que par des situations très particulières, un patrimoine bâti important associé à de faibles revenus. Deux autres conditions l'encadrent : les revenus ne doivent pas excéder le montant prévu au II de l'article 1417, soit 30 083 euros (BOFiP, BOI-BAREME-000006, mise à jour du 30 juin 2026, métropole, première part, 2026) pour la première part en métropole, et le redevable ne doit pas avoir été passible de l'impôt sur la fortune immobilière l'année précédente.

Le maintien de deux ans ne couvre pas un déménagement

Le dispositif de maintien du II des articles 1390 et 1391 accorde deux années pleines d'exonération, puis un abattement sur la valeur locative de deux tiers la troisième année et d'un tiers la quatrième. Il suppose que le redevable continue de remplir les conditions relatives à l'habitation, et cesse dès que le logement n'est plus l'habitation principale. Il couvre un dépassement du plafond de revenus ou une perte de la qualité de bénéficiaire, pas un départ. Il ne s'applique pas non plus quand la perte résulte de la régularisation d'une erreur, d'une inexactitude, d'une omission ou d'une insuffisance d'imposition.

Rien de tout cela ne touche la taxe d'ordures ménagères

Aucune exonération de taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est prévue en raison de la qualité du redevable. Les personnes visées aux articles 1390 et 1391, alors même qu'elles bénéficient de l'exonération de taxe foncière, restent redevables de cette taxe, qui figure sur le même avis.

L'erreur classique

La règle a été retournée en 2023, et beaucoup de propriétaires raisonnent encore sur l'ancienne. L'erreur se présente dans les deux sens.

Le premier réflexe est de refuser d'héberger un proche chez soi par crainte de perdre son exonération. Cette crainte était fondée jusqu'aux impositions de 2022. Elle ne l'est plus.

Le second est de croire que partir vivre chez ses enfants est sans conséquence, puisque le logement reste le sien. C'est l'inverse, et c'est le plus coûteux des deux.

Le cas chiffré : partir de Nevers pour vivre chez sa fille

Prenons une propriétaire de 79 ans à Nevers, dans la Nièvre, code INSEE 58194. Son revenu fiscal de référence est de 11 200 euros, donc sous le plafond du I de l'article 1417 : elle est exonérée de taxe foncière sur sa maison au titre de l'article 1391.

Elle s'installe chez sa fille. Elle garde sa maison, ne la loue pas, y revient l'été. Comme elle n'est pas hébergée en établissement, l'article 1391 B bis ne joue pas. La maison cesse d'être son habitation principale, l'exonération tombe, et le maintien de deux ans ne s'ouvre pas puisque la condition d'habitation n'est plus remplie.

Sur une base d'imposition nette de 2 500 euros, au taux global de Nevers de 55,98 % (REI, recensement des éléments d'imposition (DGFiP), taux global de Nevers (58194), dernier millésime publié, 2025), la cotisation de taxe foncière s'établit à environ 1 400 euros par an. Ce taux global additionne la part communale, celle de l'intercommunalité et la GEMAPI. Le détail des taux de Nevers et leur évolution depuis 2020 sont dans l'observatoire.

L'année précédente, elle ne payait pas zéro pour autant : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, au taux de 6,5 % à Nevers en 2025, restait due malgré l'exonération, soit environ 163 euros sur la même base. Le passage à la taxe foncière pleine représente donc un peu moins de 1 240 euros de plus.

Deux autres conséquences accompagnent ce départ. Le logement change de statut et devient une résidence secondaire, ce qui ouvre d'autres impositions selon la commune. Et ce changement d'occupation se déclare avant le 1er juillet via le service « Gérer mes biens immobiliers », en application du I de l'article 1418 du code général des impôts, l'article 1770 terdecies prévoyant une amende de 150 euros par local en cas d'omission ou d'inexactitude.

À l'inverse, la même personne entrant en maison de retraite aurait conservé l'exonération sur cette maison à compter de l'année suivante, à condition d'en garder la jouissance et de ne pas en faire la résidence principale d'un tiers. Deux départs du domicile, deux traitements opposés, pour une différence que l'avis ne mentionne pas.

Comment vérifier votre situation

Le vérificateur d'exonérations reprend les conditions d'âge et de revenu article par article. Le détail des dispositifs et des plafonds en vigueur est réuni sur le guide exonération de taxe foncière, et les droits spécifiques aux personnes âgées sont développés dans ce que l'avis 2026 ne rappelle pas aux retraités.

Le taux appliqué à votre commune, avec son millésime et son évolution, se consulte dans l'observatoire des communes.

Une dernière chose, qui vaut pour tous ces dispositifs. Le plafonnement de l'article 1391 B ter ne s'applique jamais d'office : il se demande. Et une réclamation reste recevable jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement, en application de l'article R*196-2 du livre des procédures fiscales. Un avis mis en recouvrement en 2025 peut donc encore être corrigé jusqu'au 31 décembre 2026, comme le détaille ce que le 31 décembre emporte réellement.