L'avis de taxe foncière arrive encore au nom du vendeur

Vous avez vendu, l'acte est signé depuis des mois ou des années, et l'avis de taxe foncière continue d'arriver à votre nom. Ce n'est pas une erreur d'acheminement du courrier : c'est l'état du cadastre, et la loi en tire une conséquence directe sur le paiement.

Cet article part du vendeur et des années suivant la vente. Pour savoir qui paie l'année même de la vente, et comment joue la clause de prorata inscrite dans l'acte, voyez qui paie la taxe foncière après un achat. Pour obtenir le remboursement d'une taxe mal calculée sur votre propre bien, voyez les voies de remboursement.

La réponse courte

Tant que la mutation cadastrale n'a pas été faite, l'ancien propriétaire continue à être imposé au rôle et peut être contraint au paiement de la taxe foncière, sauf son recours contre le nouveau propriétaire. C'est la lettre de l'article 1403 du code général des impôts. Le dégrèvement se demande par réclamation, dans un délai court, à condition que l'acte de vente ait été publié. L'article 1403 réserve aussi au vendeur un recours contre l'acheteur.

Pourquoi l'avis continue d'arriver

La règle générale est simple. L'article 1400 du code général des impôts pose que toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel, et l'article 1415 précise que la taxe foncière est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition. Après une vente, l'avis devrait donc passer au nom de l'acheteur dès l'année suivante.

Mais l'article 1400 s'ouvre par une réserve : « sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404 » (

article 1400 (CGI, en vigueur depuis 2017)

). Et l'article 1403 est d'une brièveté sans appel : tant que la mutation cadastrale n'a pas été faite, l'ancien propriétaire continue à être imposé au rôle, et lui ou ses héritiers naturels peuvent être contraints au paiement de la taxe foncière, sauf leur recours contre le nouveau propriétaire (

article 1403 (CGI, en vigueur depuis 1979)

).

La mutation cadastrale est la mise à jour, dans la documentation cadastrale, du nom du propriétaire d'un bien. L'administration établit le rôle à partir de cette documentation. Tant que la mise à jour n'a pas eu lieu, le seul redevable qu'elle connaît est le vendeur.

La mutation obéit à une condition précise. L'article 1402 du code général des impôts prévoit que les mutations cadastrales consécutives aux mutations de propriété sont faites à la diligence des propriétaires intéressés, et qu'aucune modification à la situation juridique d'un immeuble ne peut faire l'objet d'une mutation si l'acte ou la décision judiciaire qui la constate n'a pas été préalablement publié au fichier immobilier (

article 1402 (CGI, en vigueur depuis 1994)

). Une note du même article renvoie aux articles 860 et 861 du code pour les obligations des notaires, avocats et avoués. D'après impots.gouv.fr, les informations concernant la vente sont transmises par le notaire au service chargé de la publicité foncière.

La chaîne compte donc deux étapes. L'acte doit d'abord être publié au fichier immobilier, puis la documentation cadastrale est mise à jour à partir de cette publication. Tant que l'une des deux n'a pas abouti, le rôle continue de porter le nom du vendeur.

Faire corriger le redevable

L'article 1404 du code général des impôts organise la correction. Lorsqu'au titre d'une année une cotisation de taxe foncière a été établie au nom d'une personne autre que le redevable légal, le dégrèvement de cette cotisation est prononcé à condition que les obligations prévues à l'article 1402 aient été respectées, et l'imposition du redevable légal au titre de la même année est établie au profit de l'État dans la limite de ce dégrèvement (

article 1404 (CGI, en vigueur depuis 1994)

).

La condition inverse l'ordre des démarches que l'on suppose. Le dégrèvement est subordonné au respect de l'article 1402, dont la publication préalable de l'acte au fichier immobilier. D'où trois étapes, dans cet ordre.

1. Vérifier au nom de qui le bien est inscrit. Le relevé de propriété est l'extrait de la matrice cadastrale qui l'indique : il recense les biens figurant au compte d'une personne au 1er janvier de l'année du dernier rôle émis. Il se demande par écrit, un courrier libre ou un courriel suffisant d'après le BOFiP, notamment au service des impôts fonciers. Le formulaire 6815-EM-SD peut servir, sans être obligatoire.
2. Vérifier que l'acte de vente a été publié au fichier immobilier, auprès de l'office notarial qui a reçu la vente. C'est la condition posée par l'article 1404 : sans elle, la réclamation demande une chose dont la condition n'est pas remplie.
3. Déposer la réclamation. L'article 1404 précise que ces réclamations sont présentées, instruites et jugées comme les demandes en décharge ou réduction de la taxe foncière. La forme et les mentions obligatoires sont détaillées dans notre guide pour contester.

Récupérer ce qui a été payé

Se faire rembourser par l'administration et se faire rembourser par l'acheteur sont deux démarches différentes. Elles ne reposent pas sur le même texte, ne s'adressent pas au même interlocuteur et n'obéissent pas au même délai.

Ce que l'administration peut dégrever

Le dégrèvement de l'article 1404 suit le délai de réclamation de droit commun. La réclamation est recevable jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement, en application de l'article R*196-2 du livre des procédures fiscales. En 2026, un avis mis en recouvrement en 2025 est encore dans les délais. Un avis mis en recouvrement en 2024 ne l'est plus.

Deux textes ouvrent des délais particuliers. Lorsque le droit de propriété lui-même est contesté en justice, l'article 1404 du code général des impôts permet le dégrèvement jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit le jugement définitif. Et l'article R*211-1 du livre des procédures fiscales permet à l'administration de prononcer d'office le dégrèvement d'impositions qui n'étaient pas dues, jusqu'au 31 décembre de la quatrième année suivant celle où le délai de réclamation a pris fin (

article R*211-1 (LPF, en vigueur depuis 2024)

). Le texte dit que l'administration « peut » le faire : il ne l'y oblige pas.

Ce qui se règle entre vendeur et acheteur, et non avec le fisc

L'article 1403 du code général des impôts réserve expressément au vendeur un recours contre le nouveau propriétaire. Le code général des impôts n'en fixe pas le délai, et ce recours ne passe pas par l'administration fiscale.

Ce recours relève du droit civil. En droit civil, la prescription de droit commun des actions personnelles est de cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, selon l'article 2224 du code civil (

cinq ans (code civil, art. 2224, en vigueur depuis 2008)

).

Veritaxe décrit ici les textes et ne se prononce pas sur l'issue d'une situation particulière. La mise en œuvre d'un recours contre un acheteur relève d'un conseil juridique, que ce site ne donne pas.

Ce qui ne se rattrape plus par réclamation

Une réclamation déposée après le délai de l'article R196-2 du livre des procédures fiscales n'est plus recevable. Notre page sur les remboursements de taxe foncière le rappelle dans sa section consacrée aux années hors délai. Pour ces années, seul reste possible un dégrèvement d'office au titre de l'article R211-1 du même livre, que l'administration peut prononcer sans y être tenue.

Le coût se chiffre vite. À Nantes, en Loire-Atlantique, code INSEE 44109, un local à la valeur locative moyenne de la commune représente une taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères et frais de gestion, d'environ

1 832 € (calcul Veritaxe sur le REI, 2025)

par an. Ce montant applique le taux global de 53,369 % à la moitié d'une valeur locative moyenne de 6 867 euros, reconstituée à partir de la base nette de la commune, tous locaux bâtis confondus.

Prenons un vendeur qui a cédé son bien en 2022 et découvre la situation en septembre 2026. L'avis 2022 lui revenait normalement, puisqu'il était propriétaire au 1er janvier 2022 : la répartition de cette année-là relève de la clause de l'acte de vente. Les avis 2023 à 2026, soit quatre années, ont été établis à son nom faute de mutation cadastrale.

Ceux de 2025 et de 2026 sont encore dans le délai de réclamation. Ceux de 2023 et de 2024 ne le sont plus, et ne peuvent plus faire l'objet que d'un dégrèvement d'office, à la discrétion de l'administration.

Pour ces mêmes années, l'article 1403 du code général des impôts réserve au vendeur un recours contre l'acheteur. Ce recours relève du droit civil et obéit à ses propres conditions.

Rien ne permet de compter sur la récupération de toutes les années payées. Le délai de réclamation fiscale est court. Le recours civil suppose une action contre une personne.

L'erreur classique : se tromper sur ce que vaut le paiement

Deux erreurs opposées se rencontrent.

Cesser de payer en attendant la correction. Le rôle porte votre nom, et l'article 1403 du code général des impôts permet de vous contraindre au paiement. Un paiement hors délai expose à la majoration de 10 %.

Payer en croyant que cela vaut contestation. Payer ne conteste rien, et ne vaut pas non plus acceptation : les deux calendriers sont indépendants, comme le rappelle notre article sur les dates de la taxe foncière. Tant qu'aucune réclamation n'est déposée, le délai de l'article R*196-2 du livre des procédures fiscales continue de courir.

Le prélèvement automatique peut masquer la situation. D'après impots.gouv.fr, un contrat de mensualisation est reconduit chaque année, sauf avis contraire, sur la base du dernier impôt connu, et sa résiliation ne découle pas de la vente : elle demande une démarche. Le vendeur qui n'est plus propriétaire d'aucun logement résilie son contrat, celui qui possède un autre logement peut le faire transférer.

Lorsque l'avis continue pourtant d'arriver à son nom faute de mutation cadastrale, l'article 1403 du code général des impôts permet de le contraindre au paiement. La démarche utile n'est alors pas de cesser de payer, mais d'ouvrir l'avis, de vérifier le nom porté au rôle, et de réclamer dans le délai.